中国房地产行业发展规模、投资性房产及龙头开

2019-07-09来源:admin围观:56次

  2018年,全国商品房销售面积达到17.2亿平米,其中商品住宅销售面积达到14.8亿平米。这在中长期来看是不可持续的,开发行业也已经接近了历史性的顶部。短期,开发行业去化仍然良好,我们预计2019年全年商品房销售额同比增长7.7%。房住不炒的政策取向正在消磨住房的投资属性。从使用价值考虑,目前的租金回报率、住房保有量、房屋空置率等因素,都不支持未来销售继续高歌猛进。

  绝大多数龙头企业,选择不降低经营规模但降低前期的资金占用,这表现为企业的在建面积相对于待开发面积而言越来越大。

  据调查龙头公司的数据分析,仅总量上2018年在建面积大幅上升,达到了规划中面积的110%。而且从2015年以来,只有绿地控股一家公司在2018年的在建相对土储比例较2017年出现下降,其他公司都处于2014年以来的历史最高点。

  龙头企业普遍对中长期悲观。今天企业销售增长,主要依靠存量土地释放。在房价不明显上涨的背景之下,未来企业的盈利也的确有压力。

  拿地层面,大多数龙头公司比较谨慎。即使是新城控股这样的成长型公司,2018年权益拿地合同金额也只有752亿元,同比增长25%,远远低于公司的销售增速。照理来说,随着企业销售均价的上升,企业拿地占销售的比例应该上升(因为房价越高,地价占房价比例越高)。但实际的情况,到2018年,绝大多数大企业的拿地金额相当于销售额的比例,是比2017年有所下降。

  宏观数据来看,2018年出现了土地成交价款的大幅增长,但这可能和2017年底的土地出让合同延期支付有关系,也和一些中小公司补库存有关系。通常来说,这些中小公司会跟随行业龙头的行动。2019年前4月,全国土地出让金(财政部口径)同比下降。澳门巴黎人平台

  企业既然对土地资源的增值和开发行业的前景失去长期信心,那企业的投资往何处去?很多企业选择了增加投资性房地产。企业最简单,最不需要技术的转型办法就是增加持有物业。持有物业理论上说可以在未来稳定贡献现金流。

  需要说明的是,有的企业用成本法计量投资性房地产,且部分投资性房地产没有纳入并表范围(比如万科)。还有一些企业透过类REITs的手段盘活资产。这使得公司实际的可供租赁的房地产价值规模,要远大于投资性房地产科目显示的规模。

  作为一个整体,房地产企业更加愿意“持有楼宇”,而不愿意将资金悉数投入开发活动,这说明这些企业对开发板块的前景感到悲观,希望进一步增加资产的安全垫。在十年以前,是没有多少大开发商愿意增加持有的。的确,当时房地产市场高歌猛进,加快周转才更加合理。

  2019年前4月开发投资是超预期的。但这种超预期和历史上完全不同,投资超预期是因为企业不断消耗历史上的库存规模,降低土地储备来实现的。

  由于目前大多数公司的规划中面积还有继续压缩的空间,2019-2020年投资增速仍然可能超预期,从而推动上游产业需求超预期。

  不过,中长期来看,消耗企业的土地储备是一次性的。既然企业不愿意大规模增加拿地规模,只是在不断消耗存量的土地储备,将尽可能多的土地储备转为可销售状态,则相信,当企业的规划中面积和销售面积相当时,扩大开工可能就不会再推动投资增长了。

  我国三四线城市的土地财政,是到了最近几年才蓬勃发展的。我们找到18个城市作为样本监测,其中北京、上海是一线城市;重庆、成都、西安、沈阳、青岛、宁波是二线城市;东莞、嘉兴、南宁、石家庄、廊坊是强三线城市;平顶山、宜宾、连云港、济宁、平顶山是低线城市。我们注意到,相比2015年,2018年一线城市的政府性基金收入同比下降了5%,而二线%。政府性基金收入的主体部分就是土地出让金。

  未来,企业更加热衷于核心城市(及核心城市周边区域)。2019年4月,百城土地出让成交溢价率达到25.1%,达到近期阶段性高点。企业对不同区域拿地态度不同,三四线面临严峻挑战。

  土地市场的问题不仅仅是结构性问题。同样规模的地价款,在核心城市无法带动同样规模的建设投资(建筑面积更低)。除非再有一次三四线城市的超预期繁荣,否则开发投资在2021年之后(到2021年时,2019年之后拿地成为增量边际主流),预计会转向持续的负增长。

  企业试图逃避长周期见顶,在短期就可能持续降杠杆。不过需要注意两点:第一,这种降杠杆是在销售良好,甚至资金成本个别下降情况下出现的,企业不会一次性把杠杆降到很低;第二是部分企业存在隐性杠杆,往往计入少数股东权益,即使降杠杆在短期也无法见到净负债率下降。

  相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产开发企业行业市场竞争格局及行业发展前景预测报告》

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