需求规律在房地产市场中作用逐渐增大

2019-06-09来源:admin围观:153次

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  1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期,房地产业的利润率比较高,因而吸引了过多商家进入,但一些房地产公司规模较小,开发的楼盘规模偏小,配套设施不齐全。经过几年的调整后,房地产业的盈利能力已呈下降趋势,房地产开发商之间的竞争日趋激烈,在此情况下,规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。

  ②房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革,中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房,而且还有面向中低收入阶层的经济适用房,以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等,房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

  ③商品住宅价格将稳中有降。近年来,商品住宅市场供过于求,依照供求规律,商品住宅价格应下降以刺激需求。商品住宅价格居高不下,供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场,其需求主体不是个体消费者,而是集团。1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革,规定了停止福利分房时间表,逐渐将个人住房消费推向商品房市场,商品房市场需求主体也将逐步由集团向个人转移,需求规律在房地产市场中作用逐渐增大。因此,在商品住宅大量积压的情况下,住宅价格当有逐步下调的可能。

  2000年底我国人均住房建筑面积20.4平方米,正好处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明,在人均住房面积达到30~35平方米之前,会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快,城市人口数量的增加。大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育,住房市场还存在较大的发展空间。最近一些机构对多个城市调查结果显示,居民对现住房的满意率尚不到20%,约有48%的居民提出在两、三年内愿意换购住房;己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境,再加上还有不少的居民愿意投资住房,因此,住房潜在需求量还相当大。以城镇人口人均增长10平方米计,就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年l亿平方米左右),今后10年,我国的住房建设有持续的发展。具体表现在投资和消费会同步增长(投资增速有可能减缓),加入WTO后,我国的房地产市场将逐渐由集团或机构消费为主,改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高,住房质量会有进一步改善,销售环节会加快规范,住房消费服务领域会有更大的拓展,住房个人贷款的总量还会上升,物业管理的覆盖面还将扩大,住宅与房地产法制建设将得到加强。

  ①加入WTO商业用房将会走俏。目前,外资企业对中国经济形势一般持观望态度,不少外国公司只在中国内地设办事处而非公司,并且除了大集团公司外,一般只租不买。入世后,关税等条件放宽,在中国投资有了保障,各种不同规模的外资企业具备了进入国内市场的条件和信心,可为写字楼和外销公寓市场提供一个可观的客户群。而房地产业由于其本身的不流动性,将导致“入世”后的房地产市场只有外销需求的扩大而不会有境外供给的直接增加。

  ②普通居民住房需求继续增长。据统计,中国城镇居民人均住房面积只有10多平方米,中国城镇居民有5亿人,潜在需求很大,加上家庭规模小型化趋势,小户型市场将会增加。在福利分房制度下,普通居民的购房能力不足。从而使得房地产市场有效需求不足,实行货币分房以后,这种状况可望得到很大的改变。

  ③城镇人口增加的市场需求量预测。当前,中国城市化水平为40%,城镇人口约5.1亿。预计2020年城市化水平达到55%,全国人口14亿,城镇人口增至7.7亿,城镇人口净增2.6亿,按人均居面积10平方米,即建筑面积20平方米计算,共需为新增人口建设住房52亿平方米,平均每年需建设住房3亿平方米。

  

  ④居住条件改善增加的市场需求。目前城镇居民住房人均居住面积为13.6平方米,“十五”末要提高到22平方米,与发达国家有相当大的差距。如美国人均住房居住面积40平方米,欧洲45平方米,德国为38平方米,日本为31平方米,新加坡30平方米和台湾省28平方米,这都是使用面积。最保守估计,按2020年城镇人口达到7.7亿人、每人增加4平方米计算,前20年为提高居住水平需求新建住房30.8亿平方米,平均每年1.8亿平方米。

  ⑤拆迁改建增加的市场需求。预计每年需拆除重建1亿平方米。今后20年,每年需新建住房至少5.8亿平方米。剔除重叠部分,中国未来20年每年住房需求大约维持在4~5亿平方米。

  ①房地产金融的完善和发展。房地产业是一个资金密集型产业,金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷,环亚国际娱乐,就中国目前情况来讲,这两种房地产金融业务发展很不均衡。开发信贷业务开展的时间比较长,业务量也比较大,有效地支持了中国房地产业的发展,但消费信贷的发展却还是近一两年的事。随着福利住房制度改革的推进,中国房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移,住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来,各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。1997年5月人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》不仅给按揭业务提供了法律依据,对房地产金融也是一大突破。从当前按揭业务发展现状看,还存在贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。可以预计,随着中国房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断推进,房地产消费信贷业必将有迅速的发展,近期可以预计的是担保方式可能会有较大突破,如试行一次担保和引入保险机制。

  ②住房一级市场将对房地产业发展起着越来越大的作用。现在对住房需求大的往往不是没钱无房户,而是有钱有房的人。这些人有房想扩大居住面积,办法之一就是换房,通过市场交易增加需求。据预测,住房实物分配切断后走向货币分配,个人收入将增加。全面开放一级市场所产生的效益要比切断实物分配产生增加量还要多。未来住房一级市场将充满活力,将是买方惜金挑剔的市场。住房是个人最大的消费品,买房货比三家,非常审慎。所以,房地产商要注重产品质量和品位、服务的提高。

  “十五”时期是中国房地产业蓬勃发展的时期。2000年中国城镇居民为4.58亿人,人均住房建筑面积19.8平方米(按2001年《中国统计年鉴》数据推算而得),预计到2005年,全国城镇人口将达到5.4亿人,按平均每人22平方米建筑面积推算,在“十五”期间需增加住房建筑面积28亿平方米;如果原有旧住宅每年按4%的比例拆迁重建,5年合计20%,总面积为18亿平方米;两者合计,“十五”时期需新建住宅46亿平方米。按2000年城镇商品住宅平均每平方米造价1000元计算,“十五”时期城镇住宅建设投资将达到4.6亿元。如果按商品住宅占商品房面积的85%(1996~2000年平均数)推算,5年中城镇需要竣工商品房54亿平方米;按2000年商品房平均每平方米造价1139元(见2001年《中国统计年鉴》)计算,5年中商品房建设投资总额将达到6.2亿元。“十五”时期全社会固定资产投资总额大约为221064亿元,商品房投资占其28%,表明房地产业在第十个五年计划的经济和社会发展中将占据显著的地位。