“售后返租”绑架中国商业地产发展

2019-05-14来源:admin围观:126次

  售后返租在国外已有很多年的历史 , 主要用于公司已有房地产的处理 , 目的是增加公司不动产的流动性 , 通常是被作为一种融资方式来看待的。但在我国 , 售后返租这种商业地产开发普遍应用的手法 , 是在上个世纪 90 年代中期由香港传入的。传入之初兴起于广州、深圳等沿海发达城市 , 随后流传全国。

  我国的房地产出售回租和国外的情形有显著的不同 , 一是主要运用于新开发的收益性较高的商业地产 , 因此不仅具有融资属性 , 也成为开发商的促销手段之一 ; 二是将一宗面积较大的适宜整体经营的商业地产分割成许多小份的产权来销售 , 然后整体回租。售后返租对我国大型商业地产的发展起到了显著的促进作用 , 但由于这一新型的交易方式在我国出现不久 , 在理论认识上还不成熟 , 在实践上也出现了很多问题。

  最近几年 , 由于房地产开发市场所供应的产品同质化现象极其严重 , 而且供应量偏大 , 致使竞争变得异常激烈。在产品销售进度难以理想的情况下 , 开发商只好在 “ 回报率 ” 、“ 返租年限 ”上大做文章 , 以求在最短时间内售出所有已经开发和待开发的产品 , 加速资金滚动。正因如此 , 售后返租又重新抬头 , 回报率也从几年前较保守的每年 6 %至 8 %升到了目前的 8%至 15 %不等 , 返租年限也从以前的 3年左右变成现在的 10年之久。

  全部销售:商铺盖好了就全部进入销售环节,全部推向市场进行销售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法,由于体量不大,商铺的销售压力也不大。对于投资者来说,各自为战、各显神通是这类商业地产比较常见的情况。

  租售结合:租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式,这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业,销售部分商铺,直接参与主体商业经营。在这种模式下,开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略,也会有相应的主力店入驻,对于其余自主招商的投资者来说,符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步。

  只租不售:商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关,商业自持比例达到100%时,也就是只租不售模式了。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握,但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。

  按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售,即整个商铺按每平方米销售,可按银行规定提供贷款按歇,同时一般只提供租赁服务,但不担保租赁。

  “包租”模式,指在客户购买商铺产权时,约定提前返还若干年的租金,这部分资金从购房款中扣除,但在未来若干年内经营权归商城所有。“包租”概念宣传重点在租金提前预支,保证投资回报得到实现,对于树立市场信心具有相当重要的作用。

  “保租”模式,指在客户购买商铺产权时,商城约定每月一个固定的高租金(一般高于供贷)。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”,“让品牌商家为你打工”,以高回报率打动消费者。

  主要针对经营性商家,存在两种情况。一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足,既先把商铺租给经营性商家若干年后,商家可优先认购,以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商场旺场,给经营商保障。二是老商场(经营不太久)打算快速销售,目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款(一般以前租金来计算进售价)。

  一般非产权式商业物业,银行不提供贷款服务。“银企联贷”销售模式则是开发商和银行,并以开发商做担保人为买家提供贷款,而与银行协商通过银行统一按月收取贷款,目的是快速回笼资金,减轻资金链压力。

  专门针对目前即将建设或在建的商场,通过预购合同约定,由于是期房形式,客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。比如客户购买10万元的房产,只需要支付9.09万元,其余作为前期投资回报,同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式,而所有商城给予业主固定年回报。目的是在前期的销售过程中,通过预购优惠的实质而开展激励性销售。

  针对投资型客户,根据各地的经济水平,以“每1万元”、“每1平方米”(商铺或写字楼)或“每1年”、“每半年”(度假酒店)等为单位进行销售,在办理产权证时,通过公证等手段进行“组合产权人”。目的是降低投资门槛。

  商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好,可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商,以保证投资者的利益不受损失。回购时限定在8年至10年。

  不过,推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口,把风险留给开发商自己,但其实一个商铺如果能坚持经营8年至10年,一般来说不会肯定会升值,如果亏损,则往往坚持不到可以回购的年限。

  本质就是虚拟银行活期存款,存本取息。一般投资客户交首付,然后办理银行按揭,10年贷款的月供由开发商来供,开发商则以投资客首付为本返利;10年后,开发商必须收回商铺的产权,并返还给投资客户的首付款。

  本来一处只值2万元/平方米的商铺,开发商将售价提高到3万元/平方米,尽管其承诺10年每年包租,年收益10%,但实际的收益又是多少呢?假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然承租收益为100%(每年8%×10年),但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半),因此投资者的实际年收益也只有(100%-50%)/10=5%,只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单,但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。

  从表面上看,开发商开出年约8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来。

  法律层面早已对“售后返租”(集资)行为给出明晰的界定。从2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求,“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”,将按刑法第176条有关规定处罚,最高可判10年有期徒刑。另根据住建部的规定,房企不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  早在2001年,国家就已经明令禁止“售后返租”这一商业地产营销模式,《商品房销售管理办法》中规定:房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止,现实中却从未被消灭。

  珊瑚都会于2012年10月29日开业,分两期商业进行销售,先开盘的1期大约5万方左右商业铺位,定位高端滨江商业,拟引进国际知名品牌,遂以3万-8万每平不等的价格出售,1期以大面积铺位为主,面积100以上,单个铺位总价在300万以上。依靠“李嘉诚”这商界天才的名号和开发商承诺5年期甲方运营,每年返5%的回报,业绩飙红,初略估计1期销售总体量在80%以上。2013年开盘的珊瑚都会2期,则定位年轻大众,销售均价在2万元左右,铺位面积最小的有几十个平方的,百万即可买入,相比一期总价的不够“亲民”,二期满足了那些希望能够携手李嘉诚共同创富的中产阶级。

  然而事实是无论巨额“攀亲”,还是有多大力做多大贡献的中小投资者,在开业至今看到商铺出租率不到10%,日均人流不到百人的现状,都得冷汗直流。卖场内大量店铺闲置,众多商家已经撤场,仍在营业的店铺也为数甚少。卖场一楼灯光晦暗,毫无消费氛围,店铺满贴租售电话,除工作人员外,再无其他顾客,冷清程度可见一斑。记者从一楼至二楼,并未看见任何一个顾客,只碰到两个工作人员,位于卖场右侧的商铺贴着商铺出租的告示。

  朗晴广场位于江北观音桥步行街,由旭阳集团打造,商业体量1.5万方,于2011年3月开业,定位为浪漫金街,作为“售后返租”的典型代表,在开业一年后便金街变荒街。

  记者于下午四点四十分到达朗晴广场,发现卖场外人流量较少,只有一对母女、一对祖孙以及一位阿姨和一位坐在花台上歇息的居民。然而广场旁边以及对面却有川流的人群,相比之下,卖场净显冷清。记者发现,卖场内客流量最大的是“以纯”品牌店,有几个年轻的姑娘正在挑选衣服,统观整个卖场,除“以纯”外,再无其他“品牌”服饰,整个卖场服饰店数量屈指可数,仅两三家。卖场除麦当劳、以纯之外,再无更多知名商家,多为散户自行租赁。记者从一楼至四楼,路程中见到三三两两的顾客,记者发现,卖场二楼新开了一家店,门外的开业花篮张显着开业喜气,店铺内却格外冷清。三楼的婚纱摄影馆里面也并无顾客,只有工作人员在工作,有的甚至直接在走道沙发上玩手机。而金夫人儿童天堂以及周大福珠宝均在营业时间大门紧闭,记者致电金夫人儿童天堂,对方直接回复:“你打错电话了”!随后,记者多次致电周大福珠宝,对方两个座机均无人接听。

  “10年固定租金回报,总回报超100%”、“即买即可享受租金回报,首年8%逐年递增”、“坐享其成,固定年收益可达10%”

  王健林虽然在口头上宣称“商铺争取只租不售”,但是在实际运作上,要将整个商业做到“只租不售”,即使是万达这样的商业地产开发企业也是做不到的。万达广场的第三代产品都有相当多的销售型商铺,而且有的万达广场的销售型商铺比例仍然非常大。定位社区商业的万科红生活广场,以及位于盐田区最核心地段的35万平米城市综合体项目万科壹海城等多个商业项目,都采用的是“分拆销售+售后返租”的粗放模式。

  9月20号开放售楼部,10月开盘,由开发商统一经营,签5年合同,每年8%回报率

  商业80%自持,由商户自己承租。有部分成品商铺,直接租赁2年,每年6%回报率。

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