仅从土地出让价格上看

2019-04-14来源:admin围观:91次

  短短一周内,以“国十条”的出台为开端,国土部、住建部、银监会、保监会等相关部委出台的遏制高房价的一系列组合政策以及财政部正在酝酿的一场关于产品成本核算制度的改革,让一年来无限风光的房地产行业悬上了一把达摩克利斯之剑。

  暴利,让房地产行业当仁不让地处于风口浪尖。而成本,让房地产行业的暴利无处遁形。

  不久前媒体曝出这样一则新闻:京城东部某楼盘长时间捂盘惜售,开盘当天将每平方米均价以直升飞机的速度提高了4000元,导致群情激愤,购房者围攻售楼处。消息一出,长久以来积聚在民众心中的不满瞬间被点燃,“成本几何?!涨价何因?!”

  目前,财政部为修订相关行业的成本核算制度而启动的调研工作正在各地紧锣密鼓地进行,其中不乏房地产行业。此前有业内人士告诉记者,即使翻遍了所有的书籍也没有找到财政部发布的专门针对房地产行业的成本核算制度。如果梳理清楚房地产行业的成本构成,这个总是让民众一头雾水的成本账就可以轻松地算出来。

  因为没有统一的成本核算制度,业内人士根据行业惯例给记者列了一份清单,其中土地成本、开发成本、开发费用、其他税费等是房地产行业成本的四大块。“虽然分地区、分项目、分业态,但基本比例还是相差不大的。”

  “土地成本35%左右,个别楼盘可能达到50%-60%,房屋开发成本(建筑安装、园林、绿化、景观、安防、智能等住宅小区基础设施费、配套设施费等)占40%左右,各种税费(营业税、城市维护建设费、教育附加费、印花税、土地增值税、土地使用税等)占15%左右,因开发房屋期间产生的各种费用(管理、销售、财务)占10%左右,这些构成了房地产企业全部的成本构成。”

  以我国中部某省会城市举例说,楼面价(中高档品质楼盘)为2500元每平方米的楼盘,其开发成本为2500元左右,再加上“三费”、税金等,总成本应在每平方米6500元左右。

  “根据目前的形势,我们给房子定价几乎是不考虑成本的。”北京一位房地产老总告诉记者。

  财政部在此次关于成本核算的调研中明确询问,企业产品定价是否以成本为基础?除成本外还考虑哪些因素?看来这一条在房地产行业形同虚设。

  上述房地产老总透露,一个项目的定价方法最基本的有两种,一是成本加成法,即通过计算成本加上行业平均利润率核算,得出最终市场价格。另一种是对比核算法,即通过和同地区内同质楼盘的价格对比,得出最终的市场价格。通常采用的都是后者。

  这位房地产老总告诉记者,他们2005年通过协议的方式取得一块地皮作为商品房开发用地,根据与同一地段其他项目对比之后得出2006年一期房5000元每平方米的售价。

  2008年二期建成销售,开发成本并没有变化或者变化非常小,但是市场发生了变化,土地价格不断上涨,开发商显然不会以2006年的每平米5000元的售价销售,售价只会跳跃式增长,“大型房地产公司的定价不是根据财务上的成本核算信息,而是根据市场行情。”

  当成本核算已不能成为房价的定价依据,房地产行业动辄100%的暴利从财务上如何体现?

  记者查阅招商地产、金地集团、保利集团和万科等品牌房地产上市公司以往的年报后发现,其利润率基本在10%-40%的区间内,2008年招商地产的营业利润率为37.36%,金地集团只有9.13%。但事实真的如此吗?

  “利润率好多说法,都是很隐蔽的。”一位不愿透露姓名的房地产企业财务总监如是说。

  “很多人常说的利润率都不准确,要分年投资利润率、整个项目投资利润率、销售净利率、成本利润率、自有资金投资利润率,且分母不同,差异很大。”上述财务总监坦言。记者发现,在公众眼中操作相对规范的上市公司,其年报中体现的利润率也不同,有的是投资利润率,有的则是营业利润率。

  事实上,房地产企业投资后,自身投入的资金实际占用的时间非常短!一个项目的开发周期需要2-3年的时间,“我们高层项目开发周期一般为20-30个月,但达到预售状态,自有资金就陆续回笼了,留下来的是银行的钱。开发周期到一半的时候,自有资金就悄悄地退出了!” 上述不愿透露姓名的财务总监说,在这种情况下,分母还要“缩小”,真实的利润率还要更大,大得吓人。

  除了金融杠杆的运用自如产生暴利之外,还有一个重要的因素,那便是无形的土地增值。

  开发商之所以愿意做大盘,就是因为可以分期开发,土地增值效益明显。仅土地增值一项,在财务报表上就是浓墨重彩的一笔。

  华远地产掌门人任志强曾语出惊人:“让开发商公布成本无异于公布老婆的三围!”除了看得见的成本,或许还有很多无法用成本核算制度来规范的“成本”。

  但这样的情形似乎已难再现。土地出让在如今已经实行严格的“招拍挂”程序,而这些年“地王”频现,仅从土地出让价格上看,开发商的暴利时代似乎即将成为过去式。

  房地产行业的暴利之因有不断推高的房价、有商人的逐利本质、有炒房客的推波助澜、有刚性需求、更有非理性的盲目追风,这些似与成本无关。(记者 杨雪)