导致约90亿人民币货值延后推盘

2019-04-13来源:admin围观:112次

  禹洲地产:财务愈趋稳健,迈步千亿目标YUEXIU SECURITIES RESEARCH2018 业绩概要: 禹洲于上周五(29日)公布18A全年业绩,期内实现累计合约销售金额约560.0亿人民币(下同),较17A的40

  禹洲于上周五(29日)公布18A全年业绩,期内实现累计合约销售金额约560.0亿人民币(下同),较17A的403.1亿元增长约38.9%;合同销售面积约370.3万平方米,按年增长55.5% (17A︰238.1万平方米);合同销售均价约15,125元人民币/平方米,同比下降10.7% (17A︰16,929元人民币/平方米)。18A年销售金额约60.0%来自长三角经济区,18.8%贡献自海西经济区。禹洲维持一贯高毛利率的竞争优势,达到30.7%,尽管低于17A的35.4%,但仍保持在30.0%之上。股东应占核心利润大幅上升至34.2亿元(17A︰29.2亿元),按年上升16.9%。禹洲18A加权平均融资成本有所上升,为7.23% (17A︰6.02%),主要因行业整体融资成本上涨所致。净负债率升至66.97% (17A︰57.73%),现金余额按年上升67.3%增至292.8亿元(17A︰175.0亿元)。末期派息率(总股息/核心利润)约36.45%,相当于每股31.5港仙,同比上升40.9%。截至今年首2个月,禹洲已实现合同销售金额约58.9亿人民币,同比轻微上升1.27%,合约销售面积为39.3万平方米,同比下降22.3%,对应的合约销售均价为14,450元/平方米。

  综合而言,禹洲18A的业绩逊于我们预期,惟其财务状况有所增强(现金~292.8亿人民币,短期借贷~164.3亿人民币,现金覆盖率~1.78x)。另外,禹洲的收入分布仍高度依赖于物业销售(占比~97.2%),多元化之路(销售收入+租金收入+物业管理费)尚需时间实现。禹洲去年的合约销售额未达目标,主要因内地部分二线城市(尤其是长三角地区)的严厉限价政策所拖累,导致约90亿人民币货值延后推盘。禹洲重申2020年1,000亿人民币的合约销售仍是目标,而去年已售但尚未结转的全口径货值约600亿人民币,估计当中~60%-80%能于19E确认为收入。禹洲19E全口径合约销售金额目标是670亿人民币,按年增长19.6%,权益比~70%。对应的可售货值约1,103亿人民币,去化率~60.7%,新/旧货占比74%/26%,1H/2H推盘步伐为40%/60%。可售货值中,长三角区域占比50%,其次是海西(20%)及华中(11%)。19E的合约销售回款~468亿人民币,我们以回款率及权益比~70%推算,预测禹洲今年的合约销售将逾700亿人民币,反映管理层提出的目标(670亿人民币)属保守估算。我们预期禹洲19E的合约销售增长~25%-30%,相信公司将于1H19业绩公布时宣布上调全年目标。

  我们调整对禹洲的财务预测,19E/20E/21E的收入及摊薄EPS,分别为315/400/500亿人民币及0.93/1.14/1.37人民币。我们给予禹洲6.42x/1.13x的平均市盈率/市账率倍数(~历史平均值+1个标准差),推算的股价(19e EPS/BVPS︰1.09/5.81港元)分别为6.97及6.58港元。我们以两者均值6.78港元作为禹洲的新目标价。新目标价较旧目标价(7.26港元)下调6.6%,主要因估值方法变更所致。以现价4.74港元计(截至3月29日),禹洲股价有43.0%的潜在升幅,评级维持「买入」。目标价相当于19E市盈率/市账率/股息率6.24x/1.17x/5.61%。