上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘

2019-04-13来源:admin围观:138次

  近年来,我国商品房交易面积与金额整体呈上升态势。除2008年、2014年出现短暂下滑,各年份均呈现较稳的增幅。据统计,2017年,我国商品房交易面积达169408万平方米,销售额达133701亿元。

  图表1:截至2017年我国商品房销售面积与销售额(单位:万平方米,亿元)

  据相关调查,近十年来,一线城市商品房销售额贡献率由20%降至不足10%,核心原因在于,土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力,导致需求或大量外溢至周边,或被价格层次更鲜明的存量房市场替代;三大城市群(除一线个百分点,已成为拉动成交规模增长的核心引擎;非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一,发挥重要的维稳作用。

  在2017年商品房销售额TOP40房地产企业中,各线城市的土地成交情况不一。从成交量来看,一线城市的成交规划建筑面积同比增长42.0%,远低于全国一线%,低于全国二线%,是全国三四线年全国主要的房地产企业将布局重点放在了三四线城市,其次是二线城市。

  从成交价格来看,一、二线城市成交楼面价同比下跌,而三四线%;三四线城市的溢价率也最高,达67.3%,土地成交符合量价齐升的规律。房地产市场经过2016年的快速增长后,热点一、二线城市的土地拍卖政策相继出台,土地市场受到了严格的控制,所以2017年,三四线成为知名房地产企业重点布局的城市,从而推升量价齐升。

  图表3:2017年Top40房地产企业在各线城市商品房经营情况(单位:万㎡,亿元,元/㎡,%)

  随着房产市场进入存量时代,开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈,发展模式亦会随之而变。品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略,主要有两大方向:其一是外拓周边市场,如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等,上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等;其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务,如万科家装—万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等,保利社区超市-若比邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等,碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等。

  未来运营是发展核心,运营细分子领域呈多样化特征,各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例,长租公寓作为最适宜品牌化、规模化的租赁细分子市场,其定位及租金水平决定主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。当前长租公寓正处风口,房企、资本方纷纷介入,房源、客源的争夺将更加激烈。目前多数公寓运营仍处前期投入阶段,长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。

  当前,核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”新阶段,对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛,如北京核心商务区办公空间紧俏,而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升,核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业,通过重新定位—合理改造—再运营,实现功能的升级优化、提升物业价值,存在大量的潜在机会点。

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