区块链将如何改变房地产行业?(一)

2019-04-11来源:admin围观:105次

  今年3月16-17日,本文作者参加了由学霸十三妹举办的“实体企业战略升级”区块链实验班第二期的学习,之后结合自己所在的房地产行业,进行了认真思考,并整理成文字。本文是系列文章的第一篇,重点探讨在房地产下半场,区块链为250万亿平方米的存量房市场,将带来怎样的改变、进行怎样的赋能。

  任何一项新生事物的诞生,最初都会伴随着争议;而一个支柱型产业的诞生,最初也都往往伴随着泡沫。

  在改革开放40年的历史中,三个产业的诞生,都伴随着泡沫,其中前两个在泡沫破灭之后出现了改变时代的飞速发展,而第三个产业,正在经历泡沫破灭之后的重生。

  1992年,一位伟人的南巡,给中国带来划时代的发展机遇,全国掀起创业潮。也是这一年,海南岛从广东省分离出来建省,一大批怀揣梦想的青年人来到海南创业,纷纷杀进房地产领域。

  彼时,房地产是一个全新的事物,没有人知道到底该怎们搞,今天很多著名的房地产大佬,在当时也是小白一个。冯仑、潘石屹、易小迪、张宝全等,当年几乎连图纸都不会看就杀了进来。据说,一夜之间海南涌进了15万人,一个巨大的产业泡沫在海南孕育着。

  一年之后,国务院开始宏观调控。海南房地产热潮瞬间冷却,根据媒体的数字,数千家房地产商卷款而逃,留下600多栋烂尾楼,近2万公顷闲置土地和800亿积压资金。

  然而,泡沫之后,伴随着种种非议,房地产成为了中国经济发展中长达二十年的支柱产业。

  在海南房地产泡沫之后不到十年,另一个产业的泡沫诞生了。这一次,泡沫之后的互联网产业不仅影响了中国二十年的经济发展,甚至改变了这个时代的生活方式。

  1994年4月20日是一个历史性的时刻,中国通过64k的专线全功能接入国际互联网。之后,中国的互联网产业诞生了,并且开始蓬勃发展。

  1994年到2000年,先后诞生了新浪、搜狐、网易等大的门户网站,以及俗称BAT的腾讯、阿里巴巴、百度三大互联网巨头。

  1995年开始,欧美及亚洲多个国家的股市中,只要和互联网相关的股票,都出现了疯狂上涨的局面。在中国,很多人注册的“公司估值一夜翻倍。

  击鼓传花终究有破灭的时候,2000年3月纳斯达克指数达到5048.62的顶峰后开始下跌,到2002年下跌近80%,一大批互联网企业破产倒闭。

  泡沫之后,人们开始冷静思考互联网的价值所在,应用场景和商业模式不断被迭代,从门户、搜索时代,开始逐步进入社交、电商、移动互联网的发展阶段。一个改变所有人生活方式的产业宏图徐徐展现在全世界面前。

  2008年,中本聪发表了一篇名为《比特币:一种点对点电子现金系统》的论文,标志着区块链技术的第一个应用——比特币的诞生。

  2010年3月,第一家比特币交易所Bitcoin Market开业,标志着比特币开始有了商业性质。之后,比特币的交易开始被人们慢慢熟知,价格也逐步走高,至2017年12月达到巅峰,以比特币为代表的区块链泡沫形成。

  2018年泡沫终于破灭了,比特币从2017年12月近2万美金的价格,跌到2018年11月的3000多美金,缩水近80%。市场上哀鸿遍野,一片狼藉。

  在比特币遭到疯狂炒作的同时,一大批企业纷纷出来发币圈钱,仿佛1992年的房地产泡沫、2000年的互联网泡沫再次重现,共同的特征是都没有成熟的终端市场、都没有成熟可落地的商业模式、都是靠几页纸就去找人融资。

  一夜之间,区块链和比特币仿佛成了骗子的代名词。政府迅速出手,在2017年禁止ICO,2018年又禁止了STO,区块链行业似乎瞬间进入寒冬。

  然而,与ICO被禁形成鲜明对比的,是政府对区块链技术的大力支持。从商务部到各地方政府,纷纷发出明确的信号,大力支持区块链技术的发展。《人民日报·海外版》文章中,甚至引用世界经济论坛创始人兼执行主席施瓦布教授的观点:区块链将是第四次工业革命的关键技术。

  2019年的地方两会中,福建、云南、重庆、山东等四个省级政府工作报告中涉及区块链。此外,被称为千年大计的雄安新区,更是把区块链技术作为发展智慧城市的底层技术,目前已经在多个领域探索应用,走在了全国的前列。

  此外,实体企业对区块链技术也表现出了极大的热情,各个行业都在探索区块链技术的应用场景和商业模式。从互联网大佬马化腾、周鸿祎、雷军,到制造业大姐大董明珠等,都对区块链技术表现出极大的期望。

  甚至在更为传统的房地产行业,潘石屹、范小冲、周忻等行业大咖,也都对区块链表现出极大的兴趣。

  2018年11月8日,潘石屹和罗振宇在“学习就是力量”的对话中说:“我非常看好区块链,大概在五年前我就组织区块链的专家到公司讲课。我的理解是,区块链是一个分布式总账,这是它最核心的点,而这个核心也会是未来社会的结构,所有东西都会数据化、信息化。”

  易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻,是房地产行业中为数不多的区块链应用行动派。2019年1月8日,周忻宣布中国地产首个区块链资管平台CAIC上线月周忻再次公开宣布基于区块链思维的易居房友管理系统1.0上线,作为中国首个“开源式”房地产区块链场景应用,这套系统被戏称为“房链”。

  2019年1月,阳光100集团副董事长范小冲在接受《中国房地产报》采访时表示:“未来数字化经济时代,区块链对房地产改变将是颠覆性的,比如区块链,这个对房地产也是颠覆性的。房地产是最大不动产,未来通过区块链能够把房地产巨大的财富唤醒。区块链可以详细记录房产位置、地址,乃至房价、历届房东和租户等细节,获得更精准的数据,建立一个去中心化的数据库。它能够把房地产的交易更细化、分权。把房地产的产权、经营权、收益权分开,这也是对房子有限的资源最大的利用。”

  那么,到底区块链将怎样改变房地产行业?或者说,区块链在房地产行业的应用场景到底有哪些?

  实际上,区块链在房地产行业的应用场景非常多,其中最主要的有房地产金融、成本控制、交易模式、消费者激励等四大场景。本文主要探讨区块链在房地产存量时代如何为房企的资产管理赋能,如何通过房屋通证为房企打通金融经脉。

  

  近几年,一个让人焦虑不断的话题在房地产行业成为热点,那就是“如何应对房地产行业下半场?”

  业界大佬纷纷在媒体上发表自己的观点,其中链家集团董事长左晖的观点颇具代表性。

  2018年4月,左晖在接受《财新时间》时表示,中国房地产目前有三个核心特点:

  第一个特点是:房地产正从从增量转向存量。过去的40年时间,我们的住宅从6亿平方米左右增长到250亿平方米,其中大概有200亿平方米是过去20年长出来的。未来房地产主要是在这250亿平方米中做资产管理。

  第二个特点是:从开发转向运营,或者说从制造业转向服务业。未来稀缺的是针对各种品类物业的运营能力。比如养老机构,最稀缺的是运营服务能力。

  第三个特点是:消费者从线下转向线上。随着消费互联网的发展,房地产行业也正在完成消费者从线下到线上的转移。

  房地产的资产管理,从盈利模式上来说并不复杂,核心就是提高资产使用效益。具体来说,一方面是提高运营能力,最大限度的提高出租率和租金水平;另一方面,把沉淀在房地产上的资金激活,让其产生新的资产收益。

  正如左晖所说,“未来稀缺的是针对各种品类物业的运营能力。”例如,产业园区稀缺的是产业规划和吸聚能力,商业地产稀缺的是零售业经营能力,旅游地产稀缺的是旅游运营能力等。这样看来,房地产的运营实际上已经超出房地产行业的范畴,所以房地产的资产运营,需要与其它行业的跨界耦合才能达到预期效果。这一部分内容本文不做探讨,以后单独进行深入剖析。

  这里需要探讨的是,怎样让沉淀在房地产上的巨额资金流动起来?怎样把房地产的重资产管理模式转变为轻资产管理模式?面对250万亿的房地产存量市场,这是一个非常宏大的课题。

  以往,房地产在公司金融中最常见的用途是经营性物业抵押贷款。但是这种融资方法在抵押率、贷款期限、资金用途、本金摊还、融资人股权结构等方面均有很大约束,难以满足企业的融资需求。尤其是每次调控,都会涉及银根收紧,如果房企没有其他融资手段,直接面临资金链断裂的危险。

  在信贷融资之外,还有上市发行股票、发行债券、私募等融资手段,但是由于门槛过高、限制过多,大多数企业只能望洋兴叹。更多的房企,尤其是持有物业经营的房企,更青睐于房地产的资产证券化。

  房地产证券化在中国起步较晚,但是近三年,以CMBS和类REITs为主的资产证券化产品的发行规模呈现爆发式增长。

  CMBS是将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建基础资产,通过结构化设计,以证券形式向投资者发行的融资方式。CMBS在国的发展起步较晚,线日,“高和招商-金茂凯晨专项资产管理计划”在上海证券交易所成功发行。这一单被称为国内第一例交易所挂牌的符合国际标准的商业物业按揭支持证券(CMBS)产品。

  数据显示,从2016年到2018年,我国共发行CMBS产品51单,发行规模总计1,382.68 亿元,发行规模呈直线年全年发行CMBS产品704.88亿元,是2016年发行规模的3倍多。

  第一,融资规模更大,传统的经营性物业抵押贷款的抵押率一般不超过50%,但是CMBS产品的基础资产估值最高可达到70%。

  第二,资金用途更广, 传统的经营性物业抵押贷款对资金使用有着严格的限制,但是CMBS产品的灵活性更大,资金用途一般不做特殊要求。

  第三,风险资产占用低,由于采用了结构化设计,评级AA+以上的产品占用风险资产仅为抵押性贷款的20%。而经营性物业抵押贷款的风险资产为100%。

  第四,期限更长,经营性物业抵押贷款一般不超过10年,而CMBS产品一般能做到12-18年。

  第五,资金成本低,产品当中采用分级制度,引入不同的风险偏好投资人,从而实现每个等级债券的风险定价,在加权平均发计算下的平均融资成本均低于经营性物业抵押贷款。

  除了CMBS产品,类REITs产品也在近几年出现爆发式增长。REITs(Real EstateInvestment Trusts)即房地产信托投资基金,是最被房地产行业内人士看好的资产证券化模式。但是,国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规,目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准,因此称其为类REITs产品。

  类REITs若为抵押型REITs,那么与CMBS比较相似,均不涉及项目公司股权转让。如果是权益类的REITs或者是混合型的REITs,其与CMBS在基础资产性质上是有所区别的,类REITs涉及项目公司股权转让,而CMBS不涉及。

  2018年,伴随着区块链的火热,房地产通证化的研究开始进入人们的视野。所谓通证化,就是将有价值物(资产)的产权数字化存储在区块链或分布式分类账上,以便通过区块链协议转移所有权的过程。

  对于发起人来说:传统的资产证券化模式耗时长,成本高,而且对物业资产有着较高的门槛,一般是核心城市核心地段的物业才容易进行资产证券化;而通证化不仅时间短、成本低,还可以避免传统证券节假日休息的限制,流动性远远高出传统资产证券化。

  对于投资人来说,传统的资产证券化产品的门槛依然较高,而通证化产品可以低到任何一个普通人都可以进行投资。

  资产通证目前还处于初级阶段,从技术到商业模式还有待于探索。最重要的是,资产通证去中介化的优势,需要以交易双方都熟知规则为前提。但是目前的实际情况是,发起方用一对貌似专业的名词堆砌出来的白皮书来介绍规则,投资人还没搞懂什么是区块链,直接一股脑的就扎进来。这就为不法分子打着资产通证化的名义进行非法融资创造了土壤。所以,目前无论是ICO、ITO还是IEO都被列入禁止的行列,等待具体的配套政策出台。

  不过,这个世界很奇妙,有人在吹牛逼,有人在骂大街,凯发娱乐平台,也有人在悄悄的做事情。一些具有战略眼光的企业和商界大咖躲开喧嚣的观点争论,开始默默地探索资产通证化的路径,有的项目甚至已经落地实施了。

  2018年10月,纽约曼哈顿东村一栋估值超过3000万美元的建筑进行证券通证化并成功发行,成为全球首例大型地产项目证券通证化。该项目证券通证化由传统金融公司Propellr与区块链创业公司Fluidity进行设计和发行。

  Propellr作为一家在美国的注册证券经纪商,熟知合规的重要性。在这个项目的设计过程中,充分体现了对于法律监管的尊重和重视,努力通过自我合规的方式增加可信度。主要包括以下几点:

  (2)对于证券的购买者需要进行合规投资者验证,要求投资人需要具备足够的财务功底与投资风险识别能力。

  (3)发行公司需要按时像投资人披露项目相关文件信息,包括公司可审计的财务报表。

  在房地产通证的研究与运用方面,中国企业同样走在了前列。仅仅两个月后,也就是2018年12月,基于以太坊智能合约的证券通证化平台安居通证(SDT)与房地产公司中国富力集团达成协议,由中国富力集团开发的柬埔寨地产项目“金边富力城”将通过以太坊智能合约在证券化平台“安居通证”(SDT)建立区块链网络。

  这应该是中国企业的第一次房地产通证项目。金边富力城项目总面积达56万平方米,总投资在10亿元人民币以上,建城后总价值将达到20亿元人民币。完成上链后,其对应“安居通证”发行的总量10亿枚SDT,每枚SDT0.5元,项目建成后总价值约20亿元,这样每枚SDT就价值2元人民币,对投资者吸引力非常大。

  不仅如此,在证券通证化平台安居通证(SDT)的背后,有着超人李嘉诚的背影。根据媒体报道,安居通证(SDT)由安居通证基金会打造,其背后的投资者包括长江实业、西蒙地产等国际房地产巨头。而安居通证(SDT)也是全球首个房地产证券通证化平台,每枚通证的价值都对应通过区块链智能合约上链的房地产项目,永远有效,不可篡改。

  “SDT安居通证”的功能很多,可抵押、可变现;在应用落地方面可购买房产、租赁房产;除此之外,还可应用于民生方面的消费,如加油、充话费、水电费等。

  “SDT安居通证”为平民投资房地产、享受房地产增值收益带来了机会。由于产权进行了数字化,容易分割,所以拥有者即拥有了房地产公司的产权,享受全球房地产产业链(包括建材、装修、工程等)、房产租金收益。

  通证化为房地产行业带来了巨大的想象空间,在美洲、亚洲探索的同时,欧洲也不甘落后,奋起直追。

  2019年3月1日,区块链物业交易平台blockkimo有限公司在博客文章中宣布它与另外两家公司共同完成了瑞士区块链上的“第一个”房地产交易。包括18套公寓和一间价值300万瑞士法郎(298万美元)的餐厅。

  根据媒体报道,这个项目已经被通证化,这意味着它的实际资产价值现在以代币的形式在以太坊(ETH)区块链上表示。该交易得到与瑞士法郎CryptoFranc(XCHF)挂钩的稳定币Swiss Crypto Tokens的支持,以避免价格波动风险。

  美国区块链公司Fluidity的联合创始人Michael Oved认为,区块链和智能合约技术可以彻底改变投资房地产的概念。

  在全世界各大城市,优质的经营性物业一直都是非常重要的投资产品。但是,房地产作为固定资产,再加上高昂的房价,是普通人望尘莫及的。而且,从交易过程来看,物业买卖也非常复杂,需要签订大量的合同。

  运用区块链和通证技术,可以将房屋数字化,变成可以分割的数字资产。碎片化以后的房屋资产,可以是普通人进行资产配置的重要选项,而且还可以跨地区、跨国界进行交易。

  这将彻底颠覆现有的投资性物业交易模式。对物业持有方来说,也是比资产证券化更先进的融资方式。不仅产权,收益权、经营权都可以通证化,而且数字交易没有交易所工作时间的限制,可以做到7×24小时不休息的在线交易,流动性远远超过资产证券化。

  直接的房产通证,目前在国内还有待监管政策出台。但是,已有企业开始筹划通过境外发行数字股票的方式,来帮助国内外的中小企业融资,其中也包括房地产的资产通证化业务。

  据媒体报道,这家企业拟用区块链技术连接全球若干小的股票交易所,让这些小的证券交易所发行的股票,以通证的形式在全球发行,吸引全球投资人,目前已经和全球超过20家股票交易所和金融机构签订了战略协议。

  这种交易模式,一方面可以解决小证券交易所缺乏投资人的痛点;另一方面,也可以解决中小企业融资难的痛点。

  据悉,该公司目前已经有十几家企业在进行IPO准备,预计今年6月第一批企业上市。在第一批上市企业中,有一家英国的房地产企业,其操作路径如下:

  第二步:以房产为保证,在证券交易所发型区块链的证券通证,通证类型为房地产抵押债券(可转债),年化利率为8-10%;

  第三步:债券在海外数字交易所可以直接流通,到期的债券可以直接在海外兑换法币,也可以直接要求兑换为这家公司的所属房产份额。

  对于国内的中小企业来说,选择通过海外小的证券交易所上市,在程序上和其他大的证券交易所并无不同,但是在成本上可以降低不少费用。一旦这种模式运行路径跑通,那么这将是国内中小企业一个非常不错的融资渠道。

  对于国内的房地产通证化,很多业内大佬都是乐观的。尽管目前还没有放开,但是前途是有着巨大的想象空间的。中国近300万亿平方米的存量物业,哪怕有50%能够进行通证化,都是一个十分庞大的数字,将为行业释放巨大的流动性,对拉动宏观经济发展也将产生不可估量的影响!

  当然,房地产通证化作为新生事物,必然还有很长的路要走。我国的土地使用年限分的比较细,其中住宅用地70年、商业、娱乐和旅游用地40年、工业用地有20年和50年两种、教科文卫用地50年等等。此外,还有集体建设用地、农业用地等。如果进行产权通证,用地性质是无法回避的问题。此外,还有很多需要面对的问题:

  2、个人居住的住宅是否可以通证?如果可以,是做产权通证吗?那么未来在物业涉及拆迁时如何进行产权变更?

  3、房地产通证需要通过哪个监管部门发行才算合规?需要履行什么手续和流程?

  问题虽然不少,但不是不能解决。很多国外的先行经验可以借鉴,再结合我国的房地产制度,参照我国资产证券化的发展轨迹,一定能探索出一条可行的房地产通证之路。目前来看,资产通证化是大势所趋,只是需要时间完进行合规化的设计。

  今天,房地产行业已经全面进入存量房时代,资产运营能力既是房企生存的需要,又是从业者职场生存的需要。而资产通证设计,也将是未来房地产资产管理行业一个非常炙手可热的职业。