房地产企业的新动向

2019-06-29来源:admin围观:107次

  房地产企业新动向 第一部分2018年知名房企财报披露,从开发时代到资管时代大势所趋 第二部分房地产企业香港红筹上市全解析 第三部分地产企业供应链ABS的发展现状和展望 来源: 乔乔金融圈儿 第一部分

  近期,凯德、新鸿基、新世界、越秀房托等上市企业陆续公布了2018年财报。财报数据显示,新鸿基、新世界、越秀房托三家企业2018年实现租金收入超过140亿人民币,凯德集团资管规模也接近5000亿元人民币,再次凸显出了资管市场的“深不可测”的前景与钱景。同时,以凯德、新鸿基、新世界这些来自成熟市场企业的发展之路,也从一个侧面指明了国内房地产市场的发展方向,从开发时代到资管时代大势所趋。

  综合这些重点商业地产旗下的项目来看,无论是租金收入还是销售额,2018年的整体表现普遍呈现上涨趋势。此外,随着粤港澳大湾区规划的实施,越来越多的商业房企将目光投到了这个区域,加强了布局。

  2018年1-12月,新鸿基集团连同合作项目,总租金收入同比上涨7%至122.86亿港币;净租金收入同比上涨7%至95亿港币,这其中大部分的贡献来自香港。主要是由于香港及内地租金的上升,以及新收租物业带来收益。

  2018年下半年,新鸿基内地的租金收入增长率达12%,为22.25亿元。财报中还提到,集团在上海国金中心和上海环贸广场的优质写字楼继续取得高出租率。此外,上海国金中心商场和上海环贸广场的环贸IAPM商场保持高出租率,租金收入增长满意。IGC和天环是集团在广州的两个合作开发商场,目前出租率约为90%,商场引入更多普及高级品牌。

  北京APM引入更多高级化妆品品牌和热门餐饮,以提高其吸引力,租金稳步增长。靠近二环路的北京新城广场,楼面达22万平方呎,其改装工作已经完成,并已全部预租,并将于2019年下半年开业。

  徐家汇国贸中心:目前一期国贸汇已完工,其中商场面积34万平方呎,相当于3.2万㎡,目标客群为千禧一代,预计2019年上半年开业。项目二期包含写字楼和约4000㎡的零售面积,预计于2018年下半年落成。

  此外,项目还有写字楼、酒店,以及250万平方呎(相当于23.2万㎡)的商场,整个项目预计2023年全面落成。

  南京IFC:项目位于南京中央商务区,连接两条轨道线万㎡,定位与上海国金中心相似,目前已经开始招租,预计2023年全面落成。

  2月22日,凯德集团发布了其2018年度的业绩,其管理资产已经达到了1001亿新元,提前达成了2020年度的目标。凯德在2018年实现收入56亿新元,同比增长21.3%;息税前利润41.5亿新元,同比增长25.5%。

  购物中心仍然占据凯德业务布局的大头。凯德的业态共分为几个方面,购物中心占40%,办公楼占27%,住宅和办公楼散售占15%,服务公寓及长租公寓占15%,集团及其他业务占3%。

  在2018-2019年年初凯德的几个大手笔交易让业界侧目,出售了20个购物中心,成交了包括上海第一高双子塔星港国际中心、浦发大厦、重庆两江春城、广州增城和科学城地块在内的五大宗重磅资产交易及拿地。2018年可以说是凯德战车加速前进,重仓中国一二线城市市场的一年。

  收购上海双子塔星港国际中心:2018年11月13日,凯德集团正式宣布,由旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡政府投资公司(GIC),通过上海联合产权交易所成功受让上海星外滩开发建设有限公司100%股权,摘牌价格127.86亿元,预计项目投资总额约200亿,这也刷新了凯德在华单个项目交易金额纪录。

  收购上海浦发大厦:2019年1月7日,凯德宣布,与一家非关联第三方公司成立50:50的合资公司,斥资27.52亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积,包含办公楼8-19层和21-32层,地上总建筑面积为41,773平方米。

  浦发大厦将作为种子资产投入至凯德即将成立的增值型私募房地产基金,该基金将着力于关注亚洲重要门户城市的商务房地产项目。

  整合星桥腾飞:2019年1月14日,凯德集团宣布与淡马锡达成交易,以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。交易完成后,将使凯德与星桥腾飞整合成为亚洲最大的多元化房地产集团。

  财报显示,2018年该集团录得综合收入492.67亿港元,上升76%。主要受惠于香港物业发展卓越的营运表现。其中投资物业收入为17.9亿港元。

  按分部看,物业发展分部的收入上升202%,物业投资分部的收入录得增长33%,主要是由于:1、Victoria Dockside的K11 ATELIER及武汉光谷K11提供全期贡献;2、内部架构优化,加强经营及成本管理及;3、现有物业租金增长。

  其中,中国内地的投资物业分部业绩增长48%,主要是由于位于北京、武汉、上海及广州的旗舰项目贡献改善。

  于回顾期内,新世界发展在中国内地的外部租金收入总额8.45亿港元,上升66%,主要是由于该集团内部进行架构优化,加强经营及成本管理,加上新项目如武汉光谷K11开始提供贡献。若扣除上述因素,中国内地租金收入上升9%。

  此外,新世界中国地产积极推动旧城改造。期内,广州荔湾区石围塘街山村股份合作经济联合社合作意向协定内容表决结果公示,新世界中国地产成为山村旧村更新改造项目意向合作企业。山村旧村更新改造项目地理位置十分优越,临近四条地铁线及广州逸彩庭园的成熟生活圈,为集团于广州另一全新重点布局。

  继深圳前海、深圳太子湾及广州增城的项目,该集团于回顾期内在大湾区再下一城,在2018年11月,新世界中国地产成功收购广州地铁集团旗下持有广州汉溪长隆地块的子公司65%股权,与其合作开发该地块项目。

  财报显示,越秀房托2018年收入合计20.31亿元,同比2017年上升9.60%。物业收入净额14.69亿元,同比2017年增长11.76%。除税后净溢利9.67亿元,同比减少32.74%。

  其中,越秀房托在写字楼方面录得经营收入9.46亿元,在零售商场方面录得1.76亿元,在批发方面则录得经营收入3.67亿元,在酒店及服务式公寓方面录得经营收入5.43亿元。

  2018年,越秀房产基金旗下物业组合共有8项,包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心,位于上海的越秀大厦,位于武汉的越秀财富中心、星汇维港购物中心,以及位于杭州的维多利中心,总出租率达90.8%,物业组合市值约339.7亿元。

  其中,越秀房托于2018年底 “前后脚”进行的出售、收购动作引起了关注。去年末,越秀房产基金以11.78亿元出售越秀新都会,价格较评估价溢价约5.8%;同时,又补仓购入杭州维多利商务中心2幢及315个地下车位。

  对于为何集中在年底进行资产操作,林德良在业绩会上对媒体表示,新都会的出售与杭州的项目进入是一贯以来的投资策略,“有进有出”。其进一步指出,越秀房托每年都会评估旗下的物业,哪个资产的指标排在最后一名的可能就会选择出售。

  地产,既关乎宏观经济走势,又联系你我栖身之所,时刻牵动着经济脉搏。2018年,房地产市场调控政策密集出台,房地产行业原有的银行、信托等融资渠道逐渐收紧,房地产开发公司,特别是中小型房企,资金流吃紧。而上市融资,成为政策下房企绝处求生的机会,也是做大做强的渠道。

  去年以来,正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团控股、万城控股、德信中国7家地产公司先后成功登陆香港联交所,银城国际即将于2019年3月6日挂牌上市,海伦堡、中梁控股、奥山控股已递交香港上市申请。历史仿佛再现碧桂园、远洋、合景泰富、SOHO中国、奥园等07年集中上市;恒大、龙湖、花样年、佳兆业等09年集中上市;以及力高、时代、龙光、景瑞、亿达等13年-14年集中上市的火爆,香港再次迎来内地房企上市热潮。

  香港IPO,存在红筹上市或H股IPO两种方式。简单来说,红筹上市是以一个开曼公司或其他境外公司为主体上市,其中,大红筹(即拟上市主体实际控制人或控股股东为国资、上市公司等中国企业)需经境内证券监管机构审批,小红筹(即拟上市主体的实际控制人为自然人)则无需境内证券监管机构审批。

  而H股IPO是以中国公司直接作为上市主体,须经中国内地、香港两地证券监管机构审批。由于2010年以来境内政策尚未放开对住宅地产开发商的上市限制,目前H股上市对住宅地产开发公司难以实现。因此,红筹上市是多数境内房企登陆港股的可行选择。

  20年市场沉浮,中国房地产行业经历过沉寂,也迎来过爆发。我们梳理了自2000年以来港股上市的中国地产公司案例如下:

  通过上述表格可以看出,2007年至2009年、2013年至2014年及2018年至今掀起了中国地产公司集中赴港上市的热潮。2019年方才伊始,已有德信中国(上市成功,银城国际(1902.HK)将于2019年3月6日挂牌上市,海伦堡、中梁控股、奥山控股等地产公司已递交A1上市申请,等待聆讯。

  在股价表现方面,2000年以来上市的地产公司中近60%的公司现有市值较发行日得到提升,约三成的公司总市值增长一倍以上,融创中国(01918.HK)的市值更是得到了超过10倍的上涨,中国地产公司在香港联交所股价总体表现可喜。

  2007年:房价经过几年的上涨,部分房企发展壮大,而连年实行的房地产调控政策,让地产融资成本不断增高,07年初期央行更是多次上调存贷款基准利率和存款准备金率,银行严控房地产开发贷款,房企融资压力增大。

  2009年:08年金融危机爆发后,市场内需不足,楼市萧条,地产公司资金回笼速度变慢,政府转头实行宽松财政政策,房企需要资金扩大发展。

  2013年至2014年:A股上市通道关闭,银行信贷紧缩,融资渠道变窄,而13年下半年土地市场供应放量,房企需要资金补充土地储备,地产企业间融资能力比拼加剧;同时,13年来内地房地产市场表现趋好,港股对内地房企估值上升,成为赴港融资的良好窗口期。

  2018年至今:地产巨头已几乎全部完成上市,区域性房地产企业及中小房企上市如潮。最近几年,一二线城市房价快速上涨,越来越多的中小型房企规模得到壮大。然而,近年来楼市调控不断加码,房地产调控收紧,银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制,政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升,房企主要融资渠道收窄。而区域性房企等中小型房地产公司首当其冲,面临资金链断裂的压力,选择海外上市成为最好的求生出路。

  香港作为亚洲金融中心,其具有的国际化程度高、市场开放、投资者专业、集资能力强、提升国际知名度等传统优势在此不再赘述。针对房地产行业,香港存在其特有的吸引力:地产行业一直是香港的支柱行业,楼市繁荣,港股市场对地产公司的估值相对偏高,有成熟的地产专业投资人,有利于地产公司募集资金。境内房地产行业属于重监管行业,财务数据相对规范,存在财务造假的可能性较低,联交所更为青睐,上市审核通过率高。

  与香港联交所对地产公司的宽容态度不同,A股及美股市场对地产上市似乎不甚友好。2010年“国十一条”出台,中国证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见,实质上叫停了房地产企业上市。自此之后,除招商蛇口(001979.SZ)与新城控股(601155.SH)突破重围成功A股IPO及少数几家房企[3]通过借壳上市外,再无闯关成功的地产公司。而美国股市更加倾向于TMT行业等互联网公司,截至目前仅有鑫苑置业(NYSE:XIN)一家地产公司于美国上市。

  相比之下,香港成为存在上市抱负的地产公司的不二选择。而选择香港,也将为日后境外发债等再融资提供便利。

  房子,离我们很近;但地产开发,似乎离我们很远。根据国家统计局办公室印发《2017国民经济行业分类注释》,房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动及其他房地产业。而房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发,以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。本文所指“地产公司”等相关名词,均指房地产开发企业。

  地产公司不断突破自我,对商业模式不断进行创新和升级调整。近年来,养老地产、特色小镇等地产模式大热,产业地产、物流地产也逐步崛起并占领市场目光。根据观点指数研究院出具的《2018中国房地产行业发展白皮书》的分类,因物业用途不同,房地产行业主要划分为以下类型:

  拿地作为房地产开发项目的起始点,是房地产开发的基石,对开发商具有重要意义。目前开发商拿地以传统的招拍挂方式为主,但是城市更新、收购、合作开发、协议转让等多元方式也给地产公司提供了更多的选择空间。主要拿地方式的具体操作及时间、成本对比如下:

  房地产开发流程涉及到国土、规划、发改委、环保、住建、消防、人防、安监、质监等多个主管部门的行政管理,主要分为土地出让阶段、项目立项阶段、规划报建阶段和竣工验收阶段。各个阶段的主要流程如下:

  在红筹上市背景下,需要于境外新设上市主体并搭建持股结构,最终将境内资产注入境外架构,实现境外拟上市主体层面的财务合并报表,因此,涉及到境内资产向境外腾挪的重组步骤。本部分以小红筹为例,介绍地产公司的重组。

  根据红筹重组惯例,红筹重组完成后总体将形成“实际控制人-SPV-Cayman公司-BVI公司-HK公司-境内公司”的持股结构。在重组启动后,境内外重组通常同步进行:由实际控制人于境外搭建境外持股架构;同时,公司在境内进行非纳入上市体系公司的剥离、同业竞争公司的纳入等重组动作。境外持股结构搭建与境内公司剥离、纳入完成后,通过股权收购或签署VIE协议的方式,实现境内外权益的连接(下称“境内资产出境”)。境内资产出境为红筹重组中一个关键节点,应尽量避免境内资产出境后境外持股公司的股权变动,以免因间接转让境内资产适用《关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》而产生额外税负。

  根据《国家外汇管理局关于境内居民通过特殊目的公司境外投融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》(下称“37号文”)的规定,境内居民通过境外特殊目的公司返程投资境内公司,在以境内外合法资产或权益向特殊目的公司出资前,应办理境外投资外汇登记手续(下称“37号文外汇登记”)。实践中,如以境内机构为主体进行境外投资,应办理ODI登记;而以境内自然人为主体进行境外投资,应办理37号文外汇登记。而前述“境内自然人”不仅包括中国公民,还包括虽无中国境内合法身份证件、但因经济利益关系在中国境内习惯性居住的境外个人。

  家族信托拥有财富管理和持股平台的双重功能,具有家族信托收益份额及资产配置不向公众公开、财富分配保密、降低遗产税等税负成本、集中家族持股份额、有利于财富传承等优点。

  之前受限于信托持股结构在办理37号文外汇登记时存在困难,上市前搭建信托结构的较少,通常在上市后再转为信托持股。目前信托结构办理37号文外汇登记略有松动[4],设立家族信托作为持股平台,日益成为实际控制人流行的持股方式。

  (小编注---Gayman 即开曼,BVI即英属维尔京群岛,HK即香港。这样做的目的是,开曼公司上市以后,如果股东是个人的话是需要交税的,但如果是BVI公司的话就不用交税;国内子公司股东分红返还给海外公司是要交税很高的税,但是香港和我们大陆签署了双边协议,股东分红返还的税率只有%5.)

  按是否涉及外资限制或禁止类行业,实现境内资产出境,有境外上市架构内公司(境外公司或WFOE)收购境内公司股权(即“直接持股”)与签署VIE协议控制两种方式。从外资准入角度上,2011年至2018年的外商投资产业指导目录不断缩小对房地产开发行业的外资持股限制的范围,因此,目前除电影院建设外,一般的住宅及商业房地产开发业务均不涉及外资限制类行业,房地产公司搭建红筹架构均采取直接持股的结构:

  根据《关于外国投资者并购境内企业的规定》(下称“10号文”)第11条,境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内的公司(下称“关联并购”),应报商务部审批。鉴于关联并购商务部的审批在实践中基本无法取得,实践中通常采取以下三种重组方式:

  引入无关联境外投资者,持有境内公司少量股权,将境内公司变更为中外合资企业,后再由实际控制人控制的境外公司收购境内公司剩余股权,俗称“两步走”。

  变更实际控制人国籍,俗称“换身份”。而“换身份”,包括实际控制人因自身原因,在重组启动前即已取得常见移民地区国籍(如美国、澳洲、香港等);以及实际控制人出于重组目的,在重组启动后申请取得短期可以入籍的地区国籍(如圣基茨、几内亚比绍)两种情况。

  2018年以来上市或递交A1申请的地产公司中,针对10号文下关联并购的问题的处理方法如下:

  可以看出,在实际控制人为中国居民的情况下,“两步走”是主流的重组选择。物流地产上市公司中国物流资产(实际控制人为几内亚比绍永久居民,是少数的通过变更实际控制人国籍的方式进行重组的案例。

  近期以来,部分地区的商务部门收紧对10号文下关联并购的审核尺度,对 “两步走”方案提出了新的审核标准,包括要求外国投资者入股比例提高、第一次外资并购(变JV)与第二次外资并购(变WFOE或者WFOE再投资企业)间的时间间隔应在半年或以上、外国投资者应与境内公司存在业务关联性等。在部分地区“两步走”受挫的情况下,可以考虑以下变通方法:(1)采取换身份的方案;(2)通过新设、迁址等的方式,变更境内控股公司地址,在可以完成“两步走”方案的地区进行重组。

  在完成境内资产出境后,通常会由Cayman公司向无关联境外投资者发股,以置换其通过中间层公司持有的境内公司股权,将无关联境外投资者的权益上翻至Cayman公司层面,实现Cayman公司对境内公司的完全控制,俗称“境外换股”。在完成境外换股步骤后,红筹重组全部完成,重组后的股权结构大致如下:

  房地产公司体量大、资产重、股本溢价高,重组过程中的股权转让需要大量现金占用,且将可能产生较高的税负成本。如重组中以境外公司(如HK公司)直接收购境内控股公司,根据10号文,应当以拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。如境外公司(如HK公司)在境内设立WFOE,并以WFOE作为收购境内控股公司的主体,则属于两个境内公司之间的股权转让,有利于减少重组中的股权转让所需现金以及因股权转让而产生的税务成本。

  房地产公司各地项目公司数量庞大,设立境内控股公司将全部项目公司纳入旗下,有利于公司的商业统筹管理,并能为红筹重组带来很大便利。在实际控制人为中国居民的情况下,如境内公司不存在统一的控股公司,则需要在各个境内公司层面分别进行“JV-WFOE两步走”的操作,重组过程繁琐。设立境内控股公司的情况下,仅需在控股公司层面进行外资并购动作即可,简化重组操作。

  房地产公司集团体系内往往存在部分经营物业管理、房屋中介等相关服务业务的公司,且从事地产开发业务的子公司中也可能存在住宅地产、商业地产、文旅地产等的区分。因此,在确定拟上市公司的主营业务后,需要将上市体系内主营其他业务的公司进行剥离。在公司考虑圈定拟上市业务及公司范围时,需要综合考虑拟上市公司体量、业务独立性、资本故事丰富性、尽职调查复杂性以及其他公司未来资本操作可能性等因素。

  房地产公司通常在各地设立众多子公司,为争取潜在的地块和开发项目做准备,但大部分子公司为空壳公司,名下未持有开发项目且近期没有拿地计划,亦不存在劳动员工。为节省上市计划启动后工商税务调档以及开具合规证明的工作量,建议在重组中对前述空壳公司进行注销或者转让出上市体系。报告期内,特别是重组开始后转出上市体系或注销的公司可能将引起联交所的关注,建议对剥离或注销公司进行简单的尽职调查,并合理解释其剥离或注销的商业原因。

  享受资本盛宴之前,需要接受合规体检的考验。而选择上市,也是地产公司系统性梳理合规问题、整改现有法律瑕疵、走上规范化经营的重要契机。联交所对于拟上市的公司要求进行历史沿革、资质证照、重大合同、劳动用工、税务规范、诉讼仲裁、行政处罚、资产情况等进行全方面的法律尽职调查。结合地产公司法律尽职调查的经验,以下为针对房地产公司红筹上市中常见的法律问题及核查方法:

  前车之鉴,后车之师。已上市的地产公司在招股书中披露的不合规事项是存在上市计划的拟上市公司的一面镜子,便于其在上市启动前自查整改。2018年上市或递交A1申请的地产公司在招股书中披露的不合规事项总结如下:

  一直以来,房地产业都属于资金密集的行业,对融资有很高期待。然而,楼市调整之下,房企资金渠道日渐收窄,高度依赖资金支持的房地产行业愈发显得形势严峻。近两年来,房地产行业市场集中度越来越高,中小房企在夹缝中求生存的境况愈发窘迫。在融资渠道收紧的压力下,谋求上市来缓解资金紧张,成为中小房企当下最重要的续命之道。

  资本寒冬时期,中小房企将要面临的是,要么扩大规模、要么被吞并。对于房地产这个资金密集的行业来讲,能否在最短的时间内以最低的成本获得资金支持,已经成为制约企业发展快慢和扩张规模的重要因素之一。房企A股上市之路遥遥无期,港股上市成为内地房企,特别是中小规模区域房企,近解“燃眉之急”、远达“做大做强”的不二选择。

  2018年至今,供应链金融ABS的发行规模呈现稳步增长的态势,2018年全年交易所应收账款类ABS发行总量3564.9亿元,其中地产企业发行的供应链产品占比在35%以上。进入2019年,地产供应链ABS的发行更是迎来了爆发式的增长,今年1月份交易所市场累计共发行了50只产品,规模合计381.48亿元,占1月份交易所全部应收账款类ABS发行规模的86.54%,地产企业供应链ABS已然成为当前最热门的ABS品种之一。

  供应链金融是指围绕产业链上的核心企业,以真实贸易背景为前提,运用自偿性贸易融资方式,对供应链上下游企业提供的综合性金融产品与服务。

  供应链ABS是供应链金融产品与服务体系中的重要品种,随着近两年我国资产证券化市场的不断发展,供应链ABS产品的发行规模也与日俱增,日益成为企业融资的重要手段之一。供应链ABS是基于核心企业的信用水平以及产业链自身的特点,以应收账款未来的现金流收益为保证,通过资本市场发行资产支持证券募集资金的一种融资方式。

  目前国内发行的供应链ABS主要有两种模式:一种是基于大型央企或者上市公司等优质主体的应收账款开展的供应链ABS业务;另一种是基于产业链核心企业的反向保理资产证券化业务,以地产公司为主,这一类供应链ABS的发行占据了目前整个供应链ABS产品的主要份额,因此本文主要以地产企业供应链ABS作为对象进行分析探讨。

  近两年来,由于金融监管政策趋严,监管机构规范并压缩非标融资,对于地产企业的融资渠道也进一步收紧,因此实体企业特别是地产企业更多的寻求通过发行资产证券化产品来进行融资,在此背景下,地产企业作为供应链核心企业发行的ABS产品规模迅速扩大。

  地产企业供应链ABS一般采用的是“1+N”反向保理资产证券化模式,“1”是供应链核心企业,“N”是上游供应商,基础资产是N个上游供应商所持有的对核心企业的应收账款,基于该应收账款的明保理和反向保理,在资本市场发行资产证券化产品。

  这里反向保理指的是由债务人作为保理业务的申请人发起保理业务申请,经债权人同意后转让债权人的应收账款给保理商,保理商向债权人进行资金融通并取得应收账款债权的行为。明保理指的是应收账款的转让行为通知了债务人,债务人对此知晓并认可,且同意继续履行其债务的行为。

  通过上述概念我们知道,地产企业供应链ABS基础资产的形成,要经过应收账款的生成、保理债权的形成以及基础资产的转让等几个步骤,从而最终形成地产企业的供应链ABS产品。

  1、应收账款的生成:上游供应商与核心企业基于真实的贸易背景,生成了供应商持有的对核心企业的应收账款债权;

  2、保理融资债权的形成:核心企业作为保理发起人,代替众多的上游供应商向保理公司提出保理融资申请,申请将上游供应商持有的对核心企业的应收账款债权转让予保理公司,保理公司对该等债权进行受让并进行保理融资业务,从而形成了保理融资债权;

  3、核心企业信用的加入:在该种模式的交易中,核心企业发起了上述反向保理业务,并通过出具《付款确认书》、提供差额支付承诺等方式将自身的信用纳入到基础资产之中,从而将供应商的应收账款债权最终体现为核心地产企业的信用;

  4、资产证券化产品的发行:保理公司作为原始权益人,以其受让的应收账款债权作为基础资产发起设立资产支持专项计划,最终完成资产证券化产品的发行。

  我们对交易所市场发行的ABS数据进行分析,2018年全年交易所市场共发行了ABS产品688只,发行总规模9459.72亿元,其中地产企业供应链ABS发行了190只,占比27.62%,发行规模1278.53亿,占比13.52%。

  逐月来看的线年地产企业供应链ABS的发行除了个别月份因为节假日或者季节的因素发行数量和规模有所下降以外,总体基本保持了稳定增长的趋势。其中发行产品个数从1月份的7只增加到12月的33只,全年增幅达到3.71倍;发行总量从1月份的72.51亿元增长到12月份的213.61亿元,全年增幅达到1.95倍。

  逐月占比来看的话,地产企业供应链ABS的产品个数在全部产品中的占比从2018年1月份21.88%增长到12月的28.21%,增长幅度为6.33%;地产企业供应链ABS的发行规模占比从2018年1月份的15.39%增长到12月份的17.79%,增长幅度为2.4%。

  进入2019年以来,随着监管政策对于实体企业开展供应链金融的支持和宏观市场利率的不断下行,以及供应链ABS投资者范围的扩大,地产公司作为供应链核心企业发行ABS产品的意愿和节奏均明显提升。从2019年1月份交易所发行的产品数据来看,地产供应链ABS的发行较去年同期有明显的增幅,其中发行的产品个数达到50只,较去年1月份同比增长6.14倍,发行规模达到了381.48亿元,较去年1月份同比增长4.26倍。而从占比来看的线月份交易所地产企业供应链ABS产品个数占全部ABS个数的59.52%,比去年同期占比提升了37.65%,发行规模占全部ABS发行总量的52.45%,比去年同期规模占比提升了37.05%。

  我们选择市场头部企业万科股份发行的供应链ABS产品作为样本,分析2018年至今供应链ABS产品的价格变化趋势。

  整个2018年,供应链ABS的产品发行价格与整体利率走势保持一致,万科股份发行的ABS产品从1月份6%的价格一直降到12月份4.3%的利率水平,全年下行幅度170bp。进入2019年1月份以来,央行货币政策保持松紧适度,资金面维持在合理充裕的水平,ABS资产的价格进一步下行,目前万科地产的供应链ABS价格已经下探到3.7%-3.8%左右的利率水平。

  目前市场发行供应链ABS的地产企业数量众多,从全国性的地产公司到区域性的地产公司,均积极通过发行供应链ABS来实现对上游供应商的提前融资,为上游供应商提供了常态化、可持续的资金来源,同时也有效缓解了自身的集中付款压力,维护了供应链的稳定。目前市场上主流的地产企业发行的供应链ABS的利率如下表所示:

  目前从管理层来说,对于供应链金融产品的发展秉持积极支持的态度。今年1月份深圳市金融办发布了《关于促进深圳市供应链金融发展的意见》,文中从四大方面十二小点提出了支持促进深圳市供应链金融发展的举措,其中特别提到了要支持供应链金融企业通过交易所发行ABS,盘活优质供应链金融资产,可见目前政策层面对于供应链ABS产品发行的支持力度很大。根据近期市场的情况来看,除了地产企业以外,其他主要行业的供应链核心企业也开始纷纷加入到发行ABS的行列之中,预计未来供应链ABS产品的发行主体将会不断丰富,市场投资者也将有更多的选择。

  这几种操作,其实在其它行业早已存在,我们公众号也都介绍过。只是对于房地产企业,经历了最初的粗放发展后,进入精耕细作时代,才出现了如此多的新动向、新运作。