随着限购、限售等行政性调控政策的不断扩围和

2019-06-14来源:admin围观:106次

  10月31日,亿翰智库发布《2018年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200》。2018年前十月,千亿房企数量已达24家。碧桂园、万科恒大稳居榜单前三,其中碧桂园业绩表现强劲,1-10月销售金额达6156.9亿元。以下是亿翰智库对榜单的解读。

  规模是复杂世界的简单法则。虽然2018年调控政策不断,但企业销售业绩的增长从未放慢脚步。集中度持续提升,目前TOP10集中度近30%。2018年1-10月,千亿房企数量已达24家。随着四季度企业推盘量的增加,预计11月和12月的销售金额将会取得进一步突破,全年千亿房企数量有望突破30家。

  近年来,正荣凭借在地产行业多年的发展经验,在明确区域战略地位、巩固区域城市价值的同时,基于对城市群的理解及前瞻性,聚焦城市群发展,坚持城市深耕,目前已投资布局6大区域30余座城市,开发运营精品项目约200个,此外立足“改善大师”的品牌定位,正荣专注美好生活打造与人居改善,致力于开发高品质住宅物业,并逐渐打造出“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌。基于精准有效的战略布局和强竞争力产品线的打造,为千亿销售业绩的达成打下坚实基础。

  在行业从高增长周期步入高质量周期,行业多数企业表示要放缓投资节奏,负重前行,但市场也不乏持续增长型企业,中梁地产就是典型代表。2018年,中梁提出“深耕长三角,全国化布局”的发展战略。截止2018年8月31日已经布局了全国22个省份、百个地级市,广东会国际娱乐官网跑出了一条漂亮的增长曲线,稳坐中国房企排行TOP20。重仓区域上,中梁在“战略、市场、投资”为核心的投资机制的指引下,加大对杭州、重庆、苏州、无锡等二三线城市投资力度,扩大二三线业务在企业的版图比例。依靠精准的战略思维,以及有效的经营之道,中梁2018年稳步迈入千亿房企行列.

  第一,城市运营,金茂的城市运营有三大模式:城市核心综合体、城市新城、特色小镇。三种模式之下,金茂城市运营项目的迷人之处在于规划领先、产业创新、功能复合、环境友好、形象国际化;

  第二,绿色健康,中国金茂采用整合规划、成片开发的模式,一张图纸画到底,这比每个项目单独做能带来更好的效益,避免了重复建设,反复建设,从而更加环保、节能;

  第三,智慧科技,中国金茂的智慧能源系统为管理城市复杂的能源需求、实现清洁能源体系自动化运行,提供了新方法;

  第四,品牌口碑,以写字楼和酒店为代表的高端商业地产和以“府、悦、墅”产品线为代表的城市居住均为金茂积累了良好口碑。

  当前房地产行业形态可以总结为“123”,即一个共识、两个担忧和三个机遇。

  2018年以来,随着限购、限售等行政性调控政策的不断扩围和深化、多数房企降薪裁员、土地市场“地王”频现的现象不复存在并逐步趋于理性、销售开始拐头向下等等,房地产过冬论已经成为市场的普遍共识。

  2018年以来,调控政策开始由高能级城市向低能级城市下沉,并且原有的调控政策还有进一步深化的趋势,比如太原近期新出台限购、限价和限贷等政策,西安的摇号和预售证监管在原有政策的基础上进行补丁式加强,徐州、佛山等强三线城市调控政策的迅速跟进等等。

  从市场销售情况来看,三季度市场降温明显,商品住宅的成交情况急转直下。从企业角度分析,6月为了冲击中期业绩,销售面积的绝对量创了2018年以来新高,因此7,8月环比6月降幅较大,但本是销售旺季的“金九银十”表现却不尽人意。总体来看,三季度开始市场销售量拐头向下趋势明显。

  第一类,提高拿地标准,提高安全边际。对土地静态收益率大概提高了2-3个点;

  第二类,精选城市,在各类城市圈内,比如长三角、京津冀、粤港澳等区域精选一些安全边际较高、适合深耕、潜力较大的城市;

  第三类,暂停投资,持观望态度,持这类投资态度的企业大多集中规模相对较小的企业,因为这类企业暂停投资对其业绩的影响相应较小。

  综合来看,各类房企对待投资态度相对谨慎,传导至土地市场,直接表现为成交溢价率的全线下行和流拍潮的集中来临。

  自2018年以来,行政调控政策不断深化和扩围并且没有放松趋势,开发商普遍对这轮负向调控周期存在担忧,但我们认为当前房地产调控政策更多是以维持市场稳定为主,不会让市场大起,同时也不会让市场大落。负向调控政策的推行往往伴随着对冲政策的出台。

  纵观各城市关于房地产的相关政策,虽然因地制宜、因城施策的行政性调控政策层出不穷,但同时也有人才新政等对冲政策的出台。此外,近期广州增城、南沙、花都等区域放开限价,也是为了防止市场过度悲观情绪蔓延。

  对于预售制度的留存问题和长效机制房产税的征收,我们认为预售制度一次性全面取消带来的负面影响巨大,也不符合国家宏观战略,因此改革预售制度更多是以试点推行积累经验,渐进式改革为主(详情可见亿翰智库《关于房地产预售制度的若干问题研究》)。房产税的征收情绪趋于理性,首先,国内外市场环境、社会环境、法律环境等有很大不同,房产税全面铺开征收难度较大;其次,税收体制决定了地方政府对土地财政依赖程度较高,依靠房地产税取代土地财政不切实际;最后,如何征收?税基、税率是多少?征收范围?等都是难以解决的问题(详情可见亿翰智库《一文读懂房产税的四大问题》)。

  因此,无论负向调控是否持续和深化,政策本身只是为了防止市场的过度高温,同时也防止过度悲观,市场企稳是终极目的。

  众所周知,当前一二线市场成交量稳定,三四线市场才是市场主力,那么企业也会产生这样的担忧——目前三四线城市去库存基本完成,未来的市场是否还可持续?从棚改货币化力度减弱就可见一斑。对于这个问题,我们早在《棚改不改三四线仍有机会》一文中就论述了棚改并不是三四线市场的决定性因素。在《人口流入越多的三四线城市房地产市场越好,真的吗?》一文中也从人口角度论述了城镇化和返乡置业对三四线市场的推动作用。因此,我们坚持认为目前三四线城市仍处于体系化复苏阶段,未来仍有3-5年机会。

  对于房地产行业的未来不必过于悲观,在我们看来未来的房地产市场至少存在三个机遇。

  2018年中美贸易摩擦愈演愈烈,中美博弈下,中方以深化改革开放的方式应对美方。在这种背景下,房地产行业拥有六大先发优势,构筑其在中国经济中的绝对地位。

  第一,规模优势,房地产行业与其他行业由少数几家大型企业垄断不同,其更多呈现的是一种百家争鸣的竞争格局,年收入上百亿的企业比比皆是;

  第二,机制灵活,房地产行业从投资、融资、产品设计、广告投放、产品销售等环节集中了不同领域大量人才,并且敢于从其他行业高薪聘请人才;

  第三,善用资本,作为典型的资金密集型行业,房地产行业过去二十年对金融资本作出大量创新,并且非常善于利用资本滚动价值创造的雪球;

  第四,国际化视野,早在“一带一路”倡议提出时,房地产企业就对国际化布局作出大量尝试,现今各大房企基本都有海外布局;

  第五,政策联系紧密,过去二十多年房地产行业的大起大落基本均有相关政策出台作为风向标,因此房地产行业能充分理解政府诉求。

  第六,经营心态成熟,经过住房市场化风风雨雨二十余年锤炼的房企,不会因为市场的波动而惊慌失措,他们的经营心态经过磨练之后非常成熟。房地产行业拥有其他行业无法比拟的六大先发优势,在中美博弈的背景下,将会衍生更多战略发展机遇。

  2015-2016年信贷宽松的融资环境,房企迎来发债热潮。2015-2016年发行的地产公司债以3+2结构为主,因此这部分规模巨大的债务将在2018-2019年集中到期。依据测算,房企在未来三年将迎来两个偿债高潮,第一次小高峰集中在2018年9月-2019年10月,偿还规模约3800亿元,月均偿还额280亿元;第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月,偿债规模约8600亿元,月均偿还额480亿元。从短期来看,企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

  

  偿债高潮的集中来临,意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。同时,对于现金流充裕、抗风险能力较强的房企来说,未必不会出现像2014年那样的收并购热潮,换句话说,偿债高峰期的集中来临对房企来说是挑战也是机遇。

  我们认为未来市场的投资机会比较有确定性的集中在中西部区域和粤港澳大湾区(不排除其他经济圈的某些城市也存在投资机会)。

  中西部区域的投资机会主要是由于还未形成类似京津冀、环渤海、粤港澳、长三角、珠三角的城市经济圈,未来在城市圈演化过程中不可避免的带来大量的投资机会。其次,中西部对于人才引进政策普遍比较重视,人才新政的力度也较大。

  粤港澳大湾区是习主席亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家战略,已被写进十九大报告和政府工作报告。作为世界第四大湾区,对标纽约湾、东京湾和旧金山湾,其经济和高增长值产业发展还存在一定空间。近几年各大房企也看到粤港澳的发展前景和投资机会,纷纷重仓大湾区。

  当前市场处于下行周期,对于改善性需求和投资性需求来说,为了确保利益不受损害,这部分需求更多持观望态度,所以当前市场的成交量的支撑是以刚需为主。相应的,企业应随市场需求的变化而改变自身产品结构设计,产品配置应以刚需为主、改善性需求为辅。

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