而这一回报率还不是净回报率

2019-06-09来源:admin围观:178次

  根据其在Ray White网站上的宣传资料,这套公寓室内面积约61平米,拥有两间卧室、两间浴室、一个阳台和一个车位。

  根据2017年奥克兰市政府的估价,这套房产最新的估值为65万纽币(基于永久产权),不过该房产并非永久产权,所以实际成交的价格远低于政府估价。

  

  根据房产中介的资料,该房产需要进行维修工作,预计房产业主需要支付5万纽币用于解决漏水和其他需要修复的结构性问题。

  目前该房产的租金为每周680纽币,换算下来每年的租金总收入将会达到35360纽币。

  在支付5万纽币的维修费用之前,该房产的购买成本至相当于15.2万纽币,对比的租金回报高达3.536万纽币。租金收益率高达23.3%!

  如果算上5万纽币的维修费用,购房成本增加值20.2万纽币,租金收益率下降至17.5%。

  房哥仔细查看了房产所有其他需要支付的费用详情,房产地税每年为1768.83纽币,物业管理费(Body Corp)为5132.91纽币,土地租金为8893.09纽币。基本上每年的固定开支在大约1.6万纽币左右。

  总体租金减去固定支出,房产一年大约带来19565.17纽币的净回报,对比房产总体购买支出的20.2万纽币,净租金回报率达到了9.7%。

  根据奥克兰最大的房产中介Barfoot的数据,目前奥克兰三房平均的租金回报率仅为3.26%。而这一回报率还不是净回报率。

  虽然目前看来漏水的Lease Hold公寓租金回报率非常喜人,该房产的前几任屋主并没有受益太多。

  该房产建于2006年,根据nz查询到的资料,当年的成交价高达53.5万纽币。

  到了2010年,受到国际金融危机(GFC)的影响,没有土地产权的lease hold特别不受市场的待见,在2010年转售的时候价格跌至22.5万纽币。

  到了2014年,前前任屋主再次转售的时候,售价跌至21.99万纽币。要知道,当时这套房还没有被发现需要进行维修。

  而本次房产再次销售,也就是上一次成交的五年后,房屋出现了质量问题,需要维修,成交价更是进一步下跌,最后的成交价只有15.2万纽币。

  这套两室一厅的成交价仅为34万纽币,根据房产中介官网的介绍资料,该房产周租为490纽币。

  一年下来租金为25480纽币,该房产每年地税为1303.92纽币,物业费Body Corp每年约为4000纽币,物业费中包括了保险费用,一年房产开支按照 5480纽币来计算,每年的租金净回报也达到了2万纽币。

  更关键的是,上周Westpac的Third Party Banking部门群发邮件通知贷款中介为了避嫌,这里就不放邮件截图了,公寓房产的贷款门槛从过去的50平米调整为40平米。而此前门槛为40平米的只有ASB银行。

  这篇文章并不是为了给漏水的lease hold公寓房洗白白,因为2006年五十多万纽币投资什么类型房产的回报率都比投资lease hold公寓要高。

  但是当价格足够低,或者说现金流回报率足够高。一些本来的缺点也就不是问题了。

  如果你很了解投资圈里的“价值投资”这一概念,你应该知道格雷厄姆(Ben Graham)提倡的价值投资核心概念就是:

  这一套政府估价高达65万纽币的房产就是活生生的例子,成交价差不多打了2折,就像是股票市场里不受人待见烟蒂股。

  对于只关心现金流收益率的房产投资者来说,抛弃资本收益,其实奥克兰存在许多合适的房产。凯时娱乐注册,返回搜狐,查看更多