【布局·澳洲房地产论坛】闭着眼睛买房时代结束

2019-07-02来源:admin围观:82次

  带着许多疑问,2019年6月14日星期五下午1点,一场重量级嘉宾云集的澳大利亚房地产论坛,终于在万众期待之中在悉尼希尔顿酒店缓缓拉开了帷幕。

  这场主题为“布局”的论坛由《澳洲财经见闻》主办,由花旗银行(Citibank)、圆周资本(Wealth Pi Fund)、艾拓思资本集团(AETOS)与华信集团(H&T)大力支持。

  首先登场的,是澳大利亚最大的房地产中介公司之一McGrath的创始人John McGrath。

  1. John McGrath:“澳大利亚的房地产市场究竟发生着什么?”

  John McGrath说,这是一个别人经常会问到他的问题,也是他今天演讲的主题。

  事实上,在澳洲房地产驰骋三十五年的John McGrath认为,目前我们正处于澳洲房地产市场的“自然纠正期”,而且恢复程度比此前大大提高。

  他举例说明在这段纠正期中,澳洲各大城市反应也各不相同。其中有一些城市根本没有影响,比如堪培拉与过去尤其受到欢迎的霍巴特。而达尔文与珀斯则受到了很重的打击。

  他进一步分析了截至2019年2月的最近9次房市纠正期中,事实上很大一部分都发生在17至18个月之间,但这一次的冲击强度稍微有些大。

  首先,低利率的推行使购房没有那么昂贵,而对于投资者如果仍然预算有限的情况下,则可以考虑布里斯班、或者纽卡索尔、中央海岸等离大城市开车只需2小时就可以到达的地方。

  John McGrath举例指出目前,昆州东南部的房地产市场非常强劲,而且非常有潜力。

  2. Stephen McMahon:“基建为悉尼与新州带来的新机会在哪?”

  澳洲城市发展研究所副主席Stephen McMahon,则从基建的角度分析了房产投资的择地选择。

  他首先在会场诙谐地卖了一个关子:“在座有人知道Leppington这个区吗?”

  Mr Stephen McMahon从自己所在的悉尼说起,他说最近悉尼刚刚突破550万人口;

  而根据该城市此前的人口预测,原本需要在2024年才能达到5百万人——虽然其背后的原因也不一定是移民,还有人们寿命的延长等,都在支持悉尼的人口增加。只是如何安置这些不断增加的人口,则成为了下一个问题。

  Mr Stephen McMahon提到,其中很大的一个发展重心,落到了西悉尼地区。

  事实上,Parramatta正在成为第二个CBD。这不仅仅体现在基建上,还体现在政府对公共服务部门的逐渐迁移上。

  除此之外,他还从从公路建设、铁路建设与机场建设分析了目前新州基建的概况,包括备受瞩目的Westconnex项目、Sydney Metro与在建的西悉尼机场等。

  他指出,将来有一天,如今经常拥堵的Parramatta路,将会与巴黎的香榭丽舍大街相提并论,不仅可容纳可观的车容量,更可成为一道适合旅游观光的美丽风景线。

  除了基建带来的新机会之外,Mr Stephen McMahon也提及了在新州尤其在悉尼投资房产,与其他地方相比往往会受到更多的税收与费用的限制。

  花旗银行投资专家Peter Moussa首先列出了全球经济放缓,贸易紧张加剧,央行干预推高房地产价格等几大资本市场要素,然后分析了在当下的环境中应如何投资。

  其中,就澳大利亚经济环境而言,GDP为自全球金融危机以来为最低水平,通胀与收入增长仍然疲软,失业率维持在5.2%,而消费能力与商业信心在降低,各类资产包括房价在内也在缩减。

  不要试图预测市场时机,选择多元化投资,长期投资并避免市场杂音的干扰,以及接受市场存在周期性变化规律等。

  基于联邦大选结果及当选联盟党的税政、审慎监管局(APRA)的审查放松,以及降息等多层原因,Peter Moussa也给出了今年澳洲房市将触底反弹的推测。

  不过他表示,鉴于目前澳洲家庭债务高企和贷款紧张的局势,预计不会出现大幅复苏。

  AETOS艾拓思市场分析师于耀添(Tonny Yu)首先简洁明了地揭示了房价与汇率变化的直接关系。

  在阐述了大选之后的市场行情之后,他针对资产构成存在差异的高净值人群,进一步从保值与投资角度作了具体分析:

  对于手头资金主要是人民币的人群,他以一个生动鲜明的现实案例分析了如何用外汇保证金交易对冲澳元兑人民币汇率上涨的风险;

  而对于没有人民币资产的用户,他则从短线交易与中长线交易举例如何投资收益。

  作为一名在金融行业近三十年的资深市场分析师,于耀添除了分享外汇投资中的风险回报比交易法之外,还送给了现场听众3条“金科玉律”:

  圆周资本(Wealth Pi Fund)执行董事刘晓虎(Tiger Liu)表示,银行主宰商业地产市场的局势将可能会彻底改变。

  他指出,近年来更为严格的银行监管,使非银行借贷机构与公司债务之间呈现出正相关的联系——而这可能是市场结构永久转变的开始。由于在未来几年内,数据不透明度、教育程度和投资者信心都将会有所改善,非银行借贷也将在商业地产市场发挥越来越重要的作用。

  刘晓虎提到,其实并不是每个借款人都适用于银行融资的情况,而非银行机构则可以为那些规模较小、可承担一定风险的开发商提供更灵活的融资解决方案。

  除此之外,他还从商业地产资本结构与开发项目周期的层面具体分析了非银行机构融资项目。

  

  他补充,虽然一般情况下通过非银行机构融资成本较高,但由于其高“抵押率”与高灵活性的特质,因此并不一定会降低开发商的股本回报率。

  Myhousemarket首席经济学家,在新闻媒体上曝光率非常高的Andrew Wilson博士,开篇首先点出了目前的澳洲首府城市房地产市场现状:

  Dr Andrew Wilson提出,决定市场的关键因素在于宏观经济,它主宰着房市的变化。

  他补充,利率推动房市增长,而当地的具体情况比如就业、收入增长与移民因素则决定房价的增长率。

  而近三年的第一次央行降息,无疑对房市是个利好消息——利率对房价的影响其实非常明显:利率下降,房价整体上升。

  不过各个地区的具体情况,也对当地房价有着重要的影响。他以珀斯为例,表示当地的房价受到了来自矿业繁荣时代的结束的重挫。

  Dr Andrew Wilson指出,我们如今正在迈入房市的“恢复期”。澳大利亚的经济情况在变化,“老规矩”不再行得通——而且央行也意识到了这一变化,并调整货币政策,直到失业率重新回低,通胀水平被推高。

  他进一步引用了自己建立的Wilson Curve 98 模型具体说明了各大城市的情况。

  他补充,虽然市场信心仍然脆弱,但是已经慢慢在恢复,而且支持房市的背后因素非常强劲。今年的削减利率,也非常有可能不止一次。

  除此之外,Dr Andrew Wilson还与现场的观众分享了各大城市的房地产供求情况,其中除了墨尔本与霍巴特供给不足,达尔文供给过剩之外,而其他城市其实相差无几。

  同样是分解入市时机,与Andrew Wilson的“理论路线”有所不同的是,华信集团高级经理Vicky则独出心裁地用自己出租投资房的亲身经历分享,为大家形象地呈现了澳大利亚房市近期的变化。

  澳洲目前人口增长速度为1.7%,在发达国家(平均人口增长速度0.5%)中名列首位。

  其中,目前澳洲人口增长的主要构成还是海外移民。在2016年有海外移民690万人,占澳大利亚总人口的将近30%。

  在抽丝剥茧地分析了目前澳洲房市的供需关系,并指出降息以及政府首次置业者新政、APRA贷款政策变化等利好消息对市场的影响之后,Vicky Li把本次演讲的核心问题抛回给了在场的观众:

  在各位嘉宾的精彩演讲结束之后,主持人的话筒被交于经济学家DrAndrew Wilson的手中,进入下一环节圆桌讨论。

  除了他本人以外,华信集团创始人及董事长Jerry Chen,西太银行亚洲业务副总裁,圆周资本执行董事Tiger Liu,CBRE澳大利亚亚洲业务总监Lewis Tong,以及Aqualand执行总经理Tony Pizzolato(按照姓氏拼音首字母排序),也一同参与了这场圆桌讨论。

  在轻松愉快的交流氛围中,嘉宾们回答了一些大家都非常关心的热点问题,比如APRA的政策变化在银行层面对贷款申请者的影响,非金融机构对于开发商的提供贷款标准,对于亚洲投资者来说颇有吸引力的商业地产投资,悉尼以及与其他国际城市的住宅市场纵向比较,以及Aqualand正有不少项目在建、也备受关注的华人聚集区Chatswood市场等。

  其中,刚刚两周前从纽约匆匆回澳的华信集团创始人Jerry Chen,分享了自己对于悉尼以及其他国际城市的房地产市场的比较与看法,并与台上的嘉宾作了热烈互动。

  而在Aqualand执行总经理Tony Pizzolato看来,悉尼的华人聚集区之一Chatswood的房地产市场虽然也受到了悉尼总体房市的冲击,但是由于其强大的基建基础,保证在该区的房产将会在很长一段时间内都会不断升值。

  CBRE澳大利亚亚洲业务总监Lewis Tong,则提到了在这场澳洲房市“冲击波”中的幸存者——商业地产。

  Lewis Tong表示,澳洲商业地产市场受到的影响显然不如住宅市场冲击大,主要原因在此借贷金融环境对于商业地产申请基金更为宽松,尤其是零售店、办公楼或者公用仓库等;而从基本层面与人口增长层面来看,也为商业地产带来了更大的吸引力。

  这场半个小时、思维火花碰撞四溅的圆桌讨论匆匆过去,而抛出一个又一个精彩问题的Dr Andrew Wilson,也打趣着“依依不舍”地将话筒交还给了主持人。

  我看到在场的听众们为演讲嘉宾频频点头鼓掌,并甚至像学生时代那样勤勤勉勉地记下笔记。

  而对于报名参加了本次论坛的VIP嘉宾来说,除了可以一睹行业大咖的风采,并聆听他们的字字珠玑之外,更还可以有机会在茶歇和会后的VIP酒会间提出自己的困惑,并与其谈笑风生。

  事实上,本次2019澳洲房地产论坛活动的成功举办,离不开花旗银行、圆周资本、艾拓思与华信的大力支持,与抽出宝贵时间来现场诚挚无私分享的各位重量级演讲嘉宾;

  离不开《澳洲财经见闻》的每一位读者,不管是前来现场的听众嘉宾,还是因其他原因无法出席的朋友们;

  行业政策超预期连环出击,而随着购房门槛逐步放松,有效释放需求进场,通过税收政策调整,降低了流动成本。房地产行业基本面进入实质改善阶段,投资逻辑通顺。