即100万-2126.12=997873.8元

2019-05-12来源:admin围观:53次

  最近身边好几个朋友准备下手买房,真为朋友开心。但是真正操作的时候问题来了,全款买还是贷款买?如果贷款,贷多长时间,要提前还款吗?还贷的时候选择等额本金还是等额本息?随手记理财社区认证机构@妈妈说理财 今天就给大家分享了如何在我们的理财生涯里,为买房款做一个合理的规划。

  当然是贷款买。用银行的钱周转出更多的现金流,岂不乐哉!而且能用公积金贷款买是最好。近几年,公积金政策在不断的放宽,买房、租房、修房都可以用。对买房最利好的就是贷款上限从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款做组合,非常人性化。

  另外需要注意,公积金贷款现在的利率在4.05%左右,商业贷款也在6%左右。商业贷款利率在不同的城市还会有小幅度的折扣,比如北京商贷曾推出9折优惠。所以买房之前,可以先咨询是否有折扣。

  首付多少为佳呢?我个人建议按照最低要求付的首付款进行贷款即可,后面在具体分析到。

  也就是说,30年等额本息贷款所需总金额是421.5万,等额本金所需的总金额是332.1万。但是换位思考,假如我们的投资利息大于6.15%呢?比如投资的P2P平台预期年化收益率在10%,把还给银行的钱拿出来投资,那我们的资金又多创造了3.85%的利息,这比一年期定期存款都高。

  所以我建议:在贷款时,按最长的时间贷款,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,就不用着急还银行贷款。提前还款的判断依据在于你的投资收益如何。

  等额本金还款方式相比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,图1、图2大家也看到了。所以如果选择等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏。但真的是这样吗?

  

  其实无论是等额本息或者是等额本金,都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出当月应该偿还银行的利息。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

  举个例子:如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。

  1、凯时娱乐app!假设用等额本金还款,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

  (2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

  以此类推。等额本金还款20年,共需款项约161.7万元,共支付利息61.7万元。

  (2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元 。

  通过上面的计算可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分贷款提前还给银行,从而减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的。

  所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金了,再适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

  1、传统保守党。钱只存银行,不做任何投资,不愿意承担任何风险的朋友,建议提前还,生活更踏实。

  2、觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,可以提前还。

  3、善于投资的朋友。还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率。

  1、公积金贷款,利率才4.05%,建议不用提前还款。商贷7折、8折,这么低的成本,就不要再给自己增加压力了。

  2、等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款。

  3、等额本息还款期已经超过二分之一,提前还款看似节省的利息会比较多,其实不然,也不建议提前还款。